Les 7 étapes pour faire une demande de crédit immobilier

1. Définir votre projet immobilier et calculer votre capacité d'emprunt

Un crédit immobilier peut permettre de financer différents types de projets immobiliers : achat d'un logement avec ou sans rénovation, achat d'un terrain à bâtir, construction d'une maison ou encore achat d'un bien pour un investissement locatif par exemple. Avant d’en faire la demande, vous devez donc définir avec précision la nature de votre projet et votre capacité d’emprunt.

Comment déterminer le montant à emprunter ?

Vous devez tout d'abord calculer la charge totale de votre projet immobilier en additionnant plusieurs postes de dépenses, à savoir :

• le prix de vente du bien immobilier, de la construction, de la rénovation et/ou du terrain ;
• les frais de notaire ;
• l'éventuelle commission de l'agence immobilière et/ou du courtier ;
• ou encore les frais d’ouverture d’un compte bancaire (s’il y en a) si une domiciliation de revenus est demandée par l’organisme prêteur.

Vous devez ensuite calculer le montant de votre apport personnel. Vous pouvez le constituer à partir de différentes ressources comme par exemple :

• vos comptes bancaires : compte courant, Livret A, Livret de développement durable et solidaire (LDDS), etc. ;
• votre Compte épargne logement (CEL) et/ou votre Plan d'épargne logement (PEL) ;
• votre épargne d’entreprise ;
• vos contrats d’assurance-vie ;
• un héritage ou une donation, etc.

Enfin, faites la différence entre le coût de l’opération et votre apport personnel pour déterminer le montant à emprunter pour votre projet.

Lire aussi : Comment se constituer un apport personnel ?

Calcul de la capacité d'emprunt : comment faire ?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier. Elle tient notamment compte :

• de vos revenus : salaires, revenus non-salariés, pensions de retraite, etc. ;
• de vos charges : loyers, mensualités de crédits en cours, etc. ;

Sauf exception, votre taux d'endettement ne doit pas être supérieur à 35 % : il s'agit du rapport entre vos revenus et vos charges fixes. Vous disposez de plusieurs solutions pour diminuer votre taux d’endettement et ainsi augmenter votre capacité d’emprunt, dont :

• augmenter votre apport personnel ;
• allonger la durée de remboursement du crédit immobilier (cela allongera le coût total du crédit).

Comment réaliser une simulation de prêt immobilier ?

Pour mieux définir les contours de votre projet, vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit immobilier. Il vous permet à la fois de réaliser des simulations pour :

• estimer votre capacité d'emprunt ;
• estimer le montant des mensualités du crédit

2. Constituer votre dossier de prêt immobilier

Après avoir réalisé cette première étape, il vous faut rassembler un certain nombre de justificatifs pour pouvoir faire votre demande de financement. En règle générale, la banque vous demandera au minimum :

• les documents relatifs à votre situation personnelle : pièce d'identité, livret de famille, justificatif de domicile, etc. ;
• les justificatifs de votre situation financière : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d'imposition, justificatif des crédits en cours, etc. ;
• les documents relatifs au projet immobilier : le compromis ou la promesse de vente, le contrat Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), etc.

Lire aussi : Les bons réflexes avant d’acheter dans l’immobilier

3. Réaliser une ou plusieurs demandes de crédit immobilier

Vous pouvez ensuite réaliser vos demandes de prêt auprès de différents interlocuteurs, dont :

• votre banque ;
• un établissement financier différent ;
• par l’intermédiaire d’un courtier immobilier

Vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller bancaire et/ou un courtier immobilier.

4. Comparer les offres de prêt immobilier

Lorsqu’un établissement financier envisage de vous proposer un crédit immobilier, il doit vous remettre gratuitement la FISE (Fiche d’Information Standardisée Européenne). Ce document, délivré au plus tard avant la remise de l’offre de prêt, vous permet de comparer objectivement les différentes propositions de crédit. Il présente de manière claire et standardisée les principales caractéristiques du prêt (taux, durée, frais, garanties, etc.), afin que vous puissiez évaluer celle qui correspond le mieux à votre besoin.

La comparaison du taux d'intérêt et du coût total du crédit

Le TAEG (taux annuel effectif global) est un critère important vous permettant de comparer les propositions de prêt immobilier : il est obligatoirement mentionné sur la Fiche d’Information Standardisée Européenne.

Exprimé en pourcentage, il représente le coût total du crédit immobilier. Il tient notamment compte de l’ensemble des intérêts, des frais de toute nature que vous devrez payer pour obtenir le crédit. Il s’agit notamment des intérêts, des différents frais générés par l’octroi du prêt (frais de dossier, de courtage, frais de tenue de compte, etc.), du coût de l'assurance-emprunteur obligatoire ou encore du coût des éventuelles garanties (cautionnement d’un organisme, hypothèque, etc.).

Les autres critères de sélection d'un prêt immobilier

En plus du TAEG et du taux d’intérêt, vous pouvez vous appuyer sur d’autres éléments pour comparer les propositions de crédits, dont :

• la durée de remboursement ;
• le montant des mensualités de crédit ;
• la modularité de l’offre : premier remboursement différé, modification du montant des mensualités, suspension temporaire du remboursement, etc. ;
• les conditions d’obtention : ouverture d’un compte bancaire chez l’établissement prêteur, nature des justificatifs à fournir, etc.

5. Envisager la délégation d'assurance emprunteur

Bien que l’assurance emprunteur ne soit pas réglementairement obligatoire, elle est systématiquement exigée par l’organisme prêteur. Son rôle est de prendre en charge le remboursement des mensualités de crédit si vous n'êtes plus en mesure de le faire, principalement en cas de décès, d'invalidité, de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), voire de perte d'emploi.

Vous disposez de deux solutions pour souscrire une assurance emprunteur.

• Accepter le contrat proposé par la banque : il s’agit d’un contrat collectif présenté par la banque destinée à garantir l’ensemble de ses emprunteurs. Cette formule présente plusieurs avantages : une souscription simplifiée, une tarification uniforme, et une prise en charge rapide, sans sélection médicale poussée dans certains cas. Elle repose sur la mutualisation des risques entre tous les assurés, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les profils présentant des risques de santé ou liés à l’âge.
• Souscrire une assurance individuelle : vous pouvez également choisir une assurance emprunteur auprès de l’assureur de votre choix, à condition que les garanties proposées soient au moins équivalentes à celles du contrat groupe de la banque. Cette option permet souvent de bénéficier d’un tarif personnalisé, potentiellement plus avantageux pour les emprunteurs jeunes ou en bonne santé, ainsi que de garanties mieux adaptées à votre situation personnelle mais son tarif peut évoluer en fonction de l’âge atteint ou de la modification du mode de vie de l’emprunteur (par exemple un non-fumeur qui commence à fumer).

6. Accepter une offre de prêt

Après la réception de l’offre de prêt, vous devez obligatoirement respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant de pouvoir l’accepter. Passé ce délai, vous pouvez retourner votre acceptation de l'offre de prêt signée et datée, notamment par courrier postal.

Toutefois, vous pouvez aussi prendre davantage de temps pour faire votre choix : la proposition de la banque est valable pendant 30 jours calendaires à partir de la date où vous la recevez.

7. Obtenir le déblocage des fonds

Le déblocage des fonds de ne peut pas être réalisé tant que vous n'avez pas accepté et retourné l'offre de prêt.

De plus, en cas d’acquisition, la banque débloque les fonds le jour de la signature de l’acte de vente : ils sont directement versés au notaire en charge de la transaction.

Demande de prêt immobilier : vos questions, nos réponses

Quels sont les différents types de crédits immobiliers ?

Selon la nature de votre projet et votre situation, vous pouvez contracter différents types de crédits immobiliers.

• Un crédit immobilier « classique » : il s'agit d'un crédit destiné à la Sa durée est de 25 ans au maximum (sauf exception) et peut prévoir un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt révisable.
• Un prêt relais : il prend la forme d'une avance consentie par la banque sur le prix d'un bien immobilier en cours de vente. Il vous permet donc de financer l'achat d'un nouveau logement, sans attendre la revente du premier.
• Un Prêt à taux zéro (PTZ) : il s'agit d’un dispositif d’aide gouvernementale pour les primo accédants. Vous ne payez pas d’intérêts, ni de frais de dossier. Il est accordé sous conditions, notamment de ressources.
• Un prêt épargne logement : vous pouvez l'obtenir si vous êtes titulaire d'un Plan d'épargne logement (PEL) ou d'un Compte épargne logement (CEL) après une phase d’épargne.
• Un prêt conventionné : il s'agit d'un prêt dont le taux d'intérêt est plafonné et dont le rôle est de favoriser l'accès à la propriété pour le plus grand nombre.

Comment faire un prêt à la banque lorsqu’on est interdit bancaire ?

Si vous êtes interdit bancaire, vous devez généralement régler vos dettes avant de pouvoir contracter un prêt immobilier. Prenez contact avec votre établissement bancaire pour être accompagné dans la régularisation de votre situation.

Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

Avant de vous faire une proposition de crédit immobilier, la banque va notamment étudier votre solvabilité. Pour cela, elle se fie à plusieurs critères, dont vos revenus, votre épargne, vos dettes, votre stabilité professionnelle, la pertinence de votre projet immobilier.

Comment avoir un taux d'endettement inférieur à 35 % ?

Bien que les banques disposent d'une marge de manœuvre, le taux d'endettement maximal autorisé est en théorie de 35 %. Vous disposez malgré tout de plusieurs leviers pour le diminuer, comme par exemple :

• diminuer vos charges fixes ;
• envisager le regroupement ou le rachat de crédits immobilier ou à la consommation ;
• diminuer le montant que vous empruntez ;
• augmenter la durée de remboursement.