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Capacité d’emprunt : comment l’évaluer en amont de votre projet immobilier ?
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4 min
Les informations contenues dans ce document sont exclusivement de nature générale et non exhaustive. Le contenu est proposé à titre informatif. Il ne constitue en aucun cas un conseil de la part de Société Générale. Il ne peut se substituer au conseil personnalisé dispensé par un professionnel qui vous proposera une solution adaptée à votre situation personnelle.
Estimer sa capacité d’emprunt constitue un prérequis pour préparer un dossier de crédit immobilier(1). Société Générale vous propose un simulateur pour en évaluer le montant, ainsi que des éclairages pour bien comprendre les modalités de calcul. Une approche qui vous permet de préparer au mieux votre projet immobilier.
A retenir
01La capacité d'emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez
emprunter.
02Pour déterminer votre capacité d’emprunt, nous prenons en compte vos
charges et vos ressources, les caractéristiques du crédit immobilier
(cotisations de l’assurance emprunteur comprise) ou votre revenu
mensuel après paiement des charges, est limitée à 35 % (comme
déterminé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis
janvier 2021).
03Le montant du crédit prend en compte le coût total de votre projet :
le prix den l’achat du bien, les frais annexes (frais d’agence, frais
de garantie, frais de notaire, éventuelles commissions du courtier) et
la cotisation d’assurance emprunteur. Il est aussi déterminé en
fonction de votre capacité d'endettement.
04Protéger son emprunt est essentiel pour vous et votre famille. Alors
pensez aux assurances emprunteurs Sogécap et Sogécap BFM(2)
proposées par Société Générale.
Une première évaluation de votre capacité d’emprunt
Calculez votre capacité d’emprunt à partir de votre simulateur en ligne
Tout ce que vous devez savoir autour de la capacité d’emprunt
Avant de souscrire un crédit immobilier, il est nécessaire de déterminer votre capacité de remboursement mensuel. Ce taux d’endettement est limité à un taux d’effort (endettement) de 35 %, comme le demande le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis janvier 2021.
Pour calculer ce ratio, nous prenons en considération les revenus et les charges de l’emprunteur ou des emprunteurs.
Calculer les revenus mensuels
Les salaires nets (incluant le 13e mois et/ou les éventuelles primes contractuelles) et les autres revenus (pensions alimentaires, rentes, revenus fonciers, etc.) sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Les prestations sociales soumises à condition de revenus, ou les revenus non réguliers, tels que les primes exceptionnelles, ne sont pas pris en compte.
Répertorier les charges régulières
Les charges retenues dans le calcul du taux d’endettement comprennent les échéances de remboursement de l’ensemble des mensualités de crédits de l’acheteur (futur crédit immobilier, crédits à la consommation, etc.), les loyers ainsi que les éventuelles pensions alimentaires versées.
Durée du prêt immobilier, taux d’intérêt débiteur annuel : quels impacts sur la capacité d’emprunt
La durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt débiteur annuel sont deux principaux éléments qui peuvent influer sur votre capacité d’emprunt.
- Plus le taux de votre prêt est élevé, plus vos mensualités le sont aussi, ce qui diminue votre capacité d’emprunt.
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Plus la durée de votre prêt est longue, plus vos mensualités
diminuent, ce qui augmente votre capacité d’emprunt.
En revanche, cela peut augmenter le coût total de votre crédit.
Nous étudions le plus judicieux en fonction de votre situation.
L’apport personnel : un atout pour votre projet immobilier
L’apport personnel ne fait pas varier votre capacité d’endettement, mais il vient s’ajouter au montant global du projet.
Cette somme non empruntée est constituée par de l’épargne personnelle,
un héritage, de l’épargne salariale débloquée pour l’occasion ou de la
plus-value réalisée sur la revente d’un précédent logement.
Si aucune règle n’impose un apport personnel minimal, nous recommandons
qu’il représente 10 % du prix du bien immobilier. Sans
influer sur votre capacité d’emprunt, c’est un levier pour l’obtention
d’un crédit bancaire.
Crédits immobiliers(3): les solutions Société Générale
Société Générale propose un large panel de crédits immobiliers qui permettent de financer la construction d’un logement, l’achat d’un bien ou de réaliser un investissement locatif.
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Les prêts réglementés
Sous réserve d’éligibilité, les prêts réglementés sont le prêt à taux zéro (PTZ)(4), le prêt épargne logement(5), les prêts conventionnés(6) ou les prêts à l’accession sociale(7).
Si lors de l’acquisition du bien, vous envisagez de réaliser des travaux (de rénovation énergétique par exemple), leur financement peut être inclus dans le financement global de votre acquisition immobilière avec un Eco-prêt à taux zéro(8).
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Les prêts immobiliers amortissable à taux fixe
Ces prêts vous permettent de bénéficier :- d’un taux déterminé à la souscription qui reste valable pendant toute la durée du prêt
- de paliers(9) pour adapter au mieux les mensualités de votre prêt immobilier à votre situation personnelle
- des mensualités modulables sans frais(10) (évolution à la hausse ou à la baisse, suspension ou report de remboursement du capital).
L'éco-prêtà taux 0 % est l'un des dispositifs du plan gouvernemental des rénovations énergétiques de l'habitat. Il permet de financer la rénovation énergétique des logements, et ainsi de réduire les consommations d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
1- Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter
l’offre de prêt. La vente immobilière ou la construction est subordonnée à
l’obtention du prêt nécessaire à son financement. À défaut, le vendeur est
tenu de rembourser les sommes versées.
2- Contrat d’assurance collective – Décès, Perte Totale et Irréversible
d’Autonomie, Invalidité Permanente, Incapacité Temporaire Total de Travail
– souscrit par Société Générale auprès de Sogécap, compagnie d’assurance
vie et de capitalisation régie par le Code des assurances. Ce contrat est
présenté par la Société Générale, en sa qualité d’intermédiaire en
assurances, immatriculation ORIAS n° 07 022 493 (orias.fr).
3- Sous réserve d'acceptation par le prêteur Société Générale
4-
Sous réserve du respect des conditions d’éligibilité et d’acceptation du
dossier par le prêteur Société Générale.
5- Prêt épargne logement : financer un projet immobilier (sg.fr)
6- Prêt conventionné (sg.fr)
7- Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : financer un projet immobilier
(sg.fr)
8- Éco-prêt à taux zéro (Éco PTZ) : financer les travaux de rénovation
énergétique (sg.fr)
9- 9 paliers au maximum 10- Dans les conditions et limites fixées dans
l’offre de prêt
10- Dans les conditions et limites fixées dans l’offre de prêt