Investissement locatif : comment ça marche ?

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

L'immobilier peut être un placement sécurisant pour se constituer un patrimoine, pour protéger ses proches, pour assurer son avenir. Et, dans le cas de l’immobilier locatif, pour générer des revenus complémentaires grâce aux loyers versés.
Cependant, Il faut néanmoins avoir en tête que la valeur du bien peut varier selon les fluctuations du marché immobilier, sans garantie que sa valeur augmentera. Et que la gestion locative d'un bien peut être chronophage, notamment pour la recherche de locataires, la gestion des contrats de location, les réparations et l'entretien.

Quel bien immobilier acheter pour du locatif ?

L’objectif, à court terme, est de louer le bien afin d’en obtenir le meilleur rendement. Selon sa localisation (ville, campagne, montagne ou mer…), il est important de définir les critères principaux qui rendront votre logement attractif selon les besoins de vos locataires : proximité de commerces, transports en commun, écoles, infrastructures de loisirs ou administratives, parking ou garage… Ces critères permettront de maximiser son taux d’occupation.

Acheter dans l’ancien

Investir dans le locatif ancien peut s’avérer une opportunité intéressante, notamment en termes de prix. En effet, il est généralement admis que les tarifs au mètre carré sur le marché de l’ancien sont de 20 à 30 % moins élevés que sur le marché du neuf.
En revanche, avant de se lancer dans un investissement locatif ancien, il convient de tenir compte du coût et des délais des travaux de remise en état du logement. Ainsi que de sa performance énergétique.
En effet, depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience interdit à la location, en France métropolitaine, les logements dont la consommation d'énergie finale est supérieure à 450 kilowattheures /m²/an, qu’on classifie dans la catégorie G+. La mise en location du bien est désormais conditionnée à ces trois lettres : DPE, pour Diagnostic de performance énergétique.

Ce diagnostic, qui renseigne sur la performance énergétique et climatique du bien, doit obligatoirement être fourni par le propriétaire avant la mise en location d’un logement. Et à partir du 1^ᵉʳ janvier 2025, la mise en location de logements classés G (consommation d'énergie finale supérieure à 420 kilowattheures /m²/an) sera interdite en France métropolitaine (source : Ecologie.gouv.fr). Cette interdiction sera progressivement étendue à d’autres catégories de logements. D’autres obligations interviendront elles aussi, qui toucheront, cette fois, l’ensemble des propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants.

Acheter un logement neuf sur plans (VEFA)

L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut être une option à étudier pour investir dans l'immobilier locatif, du fait de certaines de ses caractéristiques.

• Frais de notaire réduits : 2 à 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Garanties constructeur : dans le secteur protégé (immeuble ou fraction d’immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel / habitation), le statut des ventes est réglementé. Il doit répondre à un certain formalisme et à certaines règles pour protéger l'acheteur en cas de défaillance du promoteur (garantie d'achèvement, garantie des vices de construction…).
• Normes de construction : le bien neuf répond aux dernières normes en vigueur favorables aux économies d'énergie et au confort des locataires – le bien est alors plus attractif.
• Personnalisation du logement selon ses objectifs, ce qui peut augmenter sa valeur locative.

En revanche, le délai de livraison peut être long, voire subir d’éventuels retards qui affecteraient la mise en location du bien et la rentabilité attendue.
En savoir plus sur la vente sur plans (lien vers l’article Acheter un bien immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement : mode d’emploi Acheter en VEFA ou vente "sur plan" : mode d'emploi - Société Générale (sg.fr)))

Acheter via une SCPI ou OPCI

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans acheter directement un bien physique en vue de le louer à un locataire identifié. Ce sont les différentes formules dites « pierre-papier » : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) collectent des fonds pour investir dans des programmes immobiliers de bureaux ou de logements, dans des résidences universitaires, des établissements pour personnes âgées ou des résidences touristiques.
Cette solution offre une diversification et une gestion simplifiée, mais les rendements peuvent peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Comme pour un investissement en direct, les revenus ne sont pas garantis ni forcément d’un montant régulier. Pour tout savoir sur les SCPI, consultez notre guide complet.

Fiscalité d’un investissement dans le locatif

La fiscalité appliquée dans le cadre d’un investissement locatif dépend avant tout de la nature du bien immobilier mis en location (vide ou meublé). Point rapide sur les principaux éléments à connaître.

• Le régime d’imposition
  Si le logement est loué vide : les revenus générés par la location d’un bien immobilier sont généralement imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le montant des loyers annuels est inférieur à 15 000 euros, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut des revenus. Pour un montant de loyers annuel supérieur à 15 000 euros, le régime réel d'imposition s’applique de plein droit : vous êtes imposé sur le montant net des revenus fonciers (loyers - charges déductibles) avec la possibilité d'imputer sur le revenu global en cas de perte. Si le logement est loué meublé (location longue durée) et que le contribuable est considéré comme un loueur meublé non professionnel, les revenus perçus sont imposés dans la catégorie micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % quand les revenus sont inférieurs à 77 000 euros en 2024. Si les revenus sont supérieurs à 77 000 euros, vous êtes imposé sur le montant net des revenus, avec la possibilité d’amortir le coût du bien immobilier sur plusieurs années.
• L’impôt sur le revenu : les revenus fonciers ou BIC imposables sont ajoutés aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Les prélèvements sociaux : les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en avril 2024).
• La plus-value immobilière : la vente du bien locatif est soumise à la fiscalité des plus-values immobilières. Calculée en soustrayant le prix de vente de son prix d’achat, et tenant compte des frais liés à la vente, la plus-value immobilière peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais des abattements peuvent s'appliquer en fonction de la durée de détention du bien. Le régime d’abattement permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien, et d’une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Comme vous pouvez le voir, la fiscalité est un domaine complexe. Il est donc recommandé de consulter un professionnel, comme un expert-comptable ou un conseiller fiscal, pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation particulière.

Investissement locatif : quelle rentabilité ?

Pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif, quelques critères essentiels sont à retenir.

• Les revenus locatifs : se renseigner sur le loyer moyen de la zone où se situe le bien. Les annonces de location similaires donnent une idée des loyers pratiqués.
• Les charges et les dépenses associées : charges de copropriété (le cas échéant), frais de gestion locative, assurances, frais d'entretien, réparations, frais de syndic, impôts fonciers, etc. Il est recommandé de prévoir une marge pour les imprévus.
• La vacance locative : les périodes pendant lesquelles le bien ne sera pas loué peuvent réduire les revenus locatifs et donc la rentabilité. Il est conseillé de s’informer sur la durée moyenne de location aux alentours pour évaluer ce risque.
• La plus-value potentielle : elle est à considérer – avec sa fiscalité – en cas de revente du bien dans le futur. Difficile à estimer, il peut être judicieux de consulter des experts immobiliers ou de faire des recherches sur les tendances du marché pour évaluer cette perspective.
• La rentabilité nette : son calcul implique de soustraire les charges, dépenses, mensualités de prêt et impôts sur les revenus locatifs. Le résultat obtenu donne une indication de la rentabilité réelle de l'investissement.

Il est aussi conseillé de regarder d'autres facteurs tels que l'emplacement et la qualité du bien, les perspectives de développement dans le quartier, la ville, la région, les transports, les services à proximité, etc. Ces éléments influencent la demande locative et la valorisation future.

Enfin, il est important de noter que la rentabilité d'un investissement locatif peut varier en fonction des objectifs et de la stratégie de chaque investisseur. Certains peuvent privilégier une rentabilité immédiate plus faible avec des perspectives de plus-value à long terme, d'autres peuvent rechercher des flux de trésorerie plus élevés plus rapidement.
De façon générale, il est communément admis que, pour être considéré comme un bon investissement, la rentabilité annuelle du bien immobilier doit être au minimum de 6 %.