Acheter un bien immobilier en VEFA (vente en l’Etat futur d’Achèvement) : explications

Les avantages de la VEFA ou vente « sur plans »

Souvent appelée « vente sur plans », la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet à un promoteur de commercialiser des biens immobiliers – appartement ou maison individuelle – qui ne sont pas encore construits ou terminés. Le promoteur s’engage à livrer ces biens achevés et conformes aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

Côté acquéreur, ce mode de transaction présente plusieurs avantages.

• Des frais de notaire réduits : 2 à 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Une TVA réduite : 5,5 % pour certains programmes immobiliers, notamment dans certaines zones géographiques ou pour des projets répondant à des normes environnementales spécifiques (contre 20 % habituellement).
• Un prêt à taux zéro⁽¹⁾ et/ou une opération offrant des avantages fiscaux : pour sa résidence principale, peut bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro). Le montant est déterminé par exemple selon le type de bien, le coût réglementaire de l’opération, le nombre de personnes appelées à habiter le bien. Si l’objectif de l’acquéreur est l’immobilier locatif avec la loi Pinel, il peut bénéficier de la réduction d’impôt loi Pinel dont le taux et la durée d’imputation est fonction de la durée d’engagement de location : 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans. Cela représente jusqu'à 42 000 euros de bénéfice fiscal en fonction de la durée maximale de location, soit 3 500 euros par an (non vérifié). Il convient également de tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux
• Des versements progressifs : l’échéancier fixé par la réglementation et mis en place par le promoteur lors du contrat de vente permet de régler le bien en quatre à cinq fois. Ainsi, selon l’article R261-14 du code de la construction et de l'habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et le solde lors de la mise à disposition du local à l'acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
• La possibilité de personnaliser son futur logement : selon les modalités du contrat, demander des modifications comme l’ajout de prises électriques, la suppression d’une cloison, le changement d’une porte et d’autres choses encore est accepté. Selon le contrat, cela peut être aussi de choisir les finitions (peintures, revêtements etc.) et les équipements comme le mobilier de cuisine.

Les garanties couvrant l'acquéreur dans le cas d’un achat en VEFA

Acheter en VEFA apporte à l’acheteur une certaine sécurité, puisque ce type d’acquisition permet de bénéficier de garanties légales–, qui le protègent.

La garantie d’achèvement est une garantie bancaire (également appelée « garantie extrinsèque ») : l’établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la réception du bien. Elle oblige le promoteur à faire réparer les défauts de conformité constatés lors de cette période, c’est-à-dire ce qui est non conforme aux caractéristiques prévues dans le contrat, aux règles de construction et/ou aux normes en vigueur.

La garantie biennale couvre les équipements dissociables du bâtiment (volets, portes, installations sanitaires, etc.). Elle court pendant une durée de deux ans à compter de la réception du bien. En cas de dysfonctionnement ou de défaut de ces éléments, le promoteur est tenu de les réparer ou de les remplacer.

La garantie décennale dure dix ans à partir de la réception du bien. Elle protège l'acquéreur contre les vices de construction qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre son utilisation. Elle le protège également contre les vices affectant un élément d’équipement indissociables de l’ouvrage de construction. Elle impose au promoteur de réparer les dommages relevant de sa responsabilité décennale. C’est la garantie la plus importante dans le cadre de la VEFA.

Il est important de noter que ces garanties s'appliquent aux travaux réalisés par le promoteur. Elles ne couvrent donc pas les dommages résultant d'une mauvaise utilisation du bien ou d'un manque d'entretien de la part de l’acheteur.
Il est également recommandé de vérifier attentivement – le plus souvent avec le notaire –les garanties mentionnées dans le contrat de VEFA et de s'assurer qu'elles respectent les dispositions légales en vigueur. En cas de moindre doute ou de problème, il est conseillé de contacter un professionnel du droit de l'immobilier pour obtenir des conseils appropriés.
Lors de la remise des clés par le promoteur, l’acquéreur dispose d’un mois pour signaler les vices apparents qui n’ont pas été notifiés dans le procès-verbal de livraison.

Les risques d’un achat en VEFA à prendre en compte

Les délais de livraison : il faut compter entre un et deux ans en moyenne après la signature du contrat pour pouvoir emménager dans son nouveau logement. Et même si n’est pas mentionnée une date précise dans le contrat, mais une période de livraison, des retards peuvent être à prévoir. Il est donc important de bien se renseigner en amont et de bien vérifier les conditions et les montants des pénalités de retard au moment de la signature du contrat(3).

Les malfaçons et non-conformités : la présentation sur plan est toujours un moment idéal... Et puis, au moment des différentes visites de son bien, il peut y avoir quelques déceptions : oublis, défauts, vices… Pour réduire les risques, il faut se plonger dans les notices descriptives et les plans fournis, et se faire accompagner par un homme de l’art (architecte…) ou d’un avocat spécialisé si besoin. Si la justice devait se saisir du dossier, seuls les documents légaux et signés sont pris en compte.

Délai de rétractation : l’acheteur dispose seulement de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat de réservation pour se rétracter et récupérer le dépôt de garantie. A noter qu’il existe d'autres cas légaux de restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur après ce délai de rétractation, qui sont rappelés dans le contrat de réservation.

En dehors de ces cas, il est encore possible de se retirer du projet. Mais la totalité des sommes déjà versées (de plusieurs dizaines à des centaines de milliers d’euros) ne sont pas remboursée. Sauf s’il peut prouver la mauvaise foi, les manquements et les oublis à répétition de la part du promoteur et du constructeur (ce qui est souvent difficile à faire).

Le contrat de réservation

La construction peut subir des retards, présenter des malfaçons ou ne pas être achevée. C’est pourquoi la VEFA est spécifiquement réglementée afin de protéger l’acquéreur (on parle de « secteur protégé »).
Lorsque l’acheteur a choisi son futur bien en fonction de l’implantation, des plans, des visuels et des descriptifs techniques présentés par le promoteur, il peut signer un « contrat de réservation », dit aussi « contrat préliminaire. Ce contrat décrit en détail le bien, le prix et la date de livraison, avec les possibles pénalités de retard, etc. Il rappelle également les conditions légales du possible renoncement à son achat par l’acquéreur, par exemple s’il ne parvient pas à obtenir son financement. Il est souvent signé chez le promoteur, sans passer devant un notaire.
En contrepartie de la réservation, l’acquéreur doit verser au promoteur un dépôt de garantie : 5 % maximum du prix si le délai entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte de vente est inférieur à un an, pas plus de 2 % s’il est compris entre un an et deux ans.

La vente définitive par-devant notaire

La vente définitive est signée en présence d’un notaire. Il est chargé de la rédaction du contrat de VEFA, de la vérification des documents et de la sécurisation de la transaction. Le contrat de vente, conclu sous forme authentique, doit comprendre le descriptif détaillé du logement (surface, équipements et annexes), le prix, modalités de paiement, règles de révision du prix éventuelle, délai de livraison, justification de la garantie financière d’achèvement, éventuelles clauses de retard ou de résiliation, documents annexes (règlement de copropriété, attestation assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur…)

Un règlement échelonné du prix, jusqu’à la remise des clés

L’acheteur règle le montant du bien au fur et mesure de l’avancement des travaux : les échéances au fil des étapes du chantier et le montant des versements correspondant sont réglementés. À la finalisation des fondations, l’acquéreur doit verser 35 % du prix. À la « mise hors d’eau » (murs et toiture achevés), 70 % du prix doit être réglé. Une fois l’immeuble terminé, l’ensemble des règlements doivent atteindre 95 % du prix. Le promoteur ne peut en aucun cas exiger des règlements plus importants ou plus rapides.
Les derniers 5 % ne sont payés qu’à la remise des clés, sauf si l’acquéreur conteste la conformité du produit livré (ces 5 % sont généralement versés avec la mention des réserves que le promoteur s'engage à corriger dans un certain délai). Puis la date à laquelle le bien immobilier est livré fait démarrer les différentes garanties qui continuent de protéger l’acquéreur.