Epargne, finance durable, immobilier : diversifier pour construire son patrimoine

Tout d’abord, qu’est-ce que le patrimoine…

Le patrimoine est l'ensemble des biens (ou droits comme la nue-propriété ou l’usufruit) détenus, à un moment donné, par une personne physique, une entreprise ou une entité (société, fonds, fiducie…). Pour une personne physique, le patrimoine englobe – aux niveaux bancaire et financier notamment – les différents comptes et produits suivants : comptes et livrets bancaires, actions, obligations, parts ou actions de fonds ou OPC (organismes de placement collectif), assurance vie et immobilier dit « pierre-papier » telles que les parts de SCI (société civile immobilière), de SCPI (société civile de placement immobilier) et d’OPCI (organisme de placement collectif immobilier).

Il comprend également l’immobilier (maisons, terrains, immeubles, etc.), le mobilier (véhicules, meubles, bijoux, œuvres d'art, collections, etc.), et les droits de propriété intellectuelle.

Les dettes diverses, prêts hypothécaires, prêts étudiants et autres obligations financières, sont comptabilisées au passif. Pour connaître son patrimoine net, qui mesure la « richesse » réelle, il faut déduire le montant total de ce qui est encore dû (somme des emprunts et/ou engagements contractés) de la valeur de la totalité de ses actifs.

Le patrimoine peut générer des revenus, des gains en capital ou des pertes, et il évolue avec le temps en fonction des acquisitions, ventes, investissements, dettes remboursées ou contractées, fluctuations de la valeur des actifs, etc.

Les placements financiers

La constitution et la composition d’un patrimoine varient d'une personne à l'autre, selon sa situation financière et patrimoniale, ses objectifs et besoins, son appétence pour le risque, sa capacité à subir des pertes, ses compétences financières et son intérêt pour la finance durable. Lors de la sélection des placements, il convient aussi de tenir compte de la durée d’investissement, de la liquidité et des frais associés.

L’assurance vie

Le contrat d’assurance vie est un contrat qui répond à des objectifs distincts comme épargner pour l’avenir, gérer son capital sur un long terme ou encore transmettre son patrimoine en cas de décès, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Dans le cas d’un rachat total, la sortie peut généralement s’effectuer à n’importe quel moment : en capital ou en rente viagère, en contrepartie de l’aliénation du capital constitué⁽¹⁾, avec des avantages fiscaux suivant la durée de détention du contrat. Les gains – qui correspondent à la valorisation de l’assurance vie – sont imposables à l’impôt sur le revenu. Mais vous disposez du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou, sur option, de la soumission au barème progressif de l'impôt sur le revenu (cette option est globale et irrévocable et vaut pour l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers perçus au cours de l’année fiscale). Des abattements spécifiques sont applicables selon le type de sortie et la durée du contrat.

Vous pouvez opter pour un rachat partiel, voire des rachats partiels programmés. Les effets du contrat et son antériorité sont conservés, les sommes restantes continuent de produire des intérêts générés par le capital, intérêts sur lesquels vous êtes imposé (vous pouvez calculer cette fraction pour connaître ce qui sera soumis à l’impôt). En revanche, il peut exister des montants minimums de rachats et il est nécessaire de laisser sur le contrat une somme minimale (variable selon les organismes) afin de le garder actif.

Le PER (Plan d’épargne retraite)

Le PER est un produit d’épargne à long terme issu de la loi Pacte, qui se décline en PER individuel, en PER d’entreprise collectif et en PER d’entreprise obligatoire. Le montant investi dans un Plan d’épargne retraite peut être récupéré sous forme de rente en contrepartie de l’aliénation du capital constitué⁽¹⁾ ou de capital, ou parfois les deux, au moment de la retraite. Il est également possible, et sous certaines conditions, de sortir en capital de manière anticipée dans certains cas spécifiques (pour l’achat de votre résidence principale par exemple).

Côté fiscalité, les versements peuvent être déductibles du revenu imposable, dans certaines limites.

Si la sortie est effectuée en rente, ce versement est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie pensions de retraite avec application de l'abattement de 10 %, et il donne lieu à un prélevement à la source.

À noter que ce n’est pas le cas pour les sommes issues de l’intéressement, de la participation et des abondements employeurs versées dans un PER d’entreprise : elles sont exonérées d’impôt sur le revenu à l’entrée comme à la sortie.

Le PEA (Plan d’épargne en actions)

Composé d’un compte titres associé à un compte espèces, le Plan d’épargne en actions (PEA) est un compte d'épargne règlementé. Il permet d’investir principalement sur les marchés européens⁽²⁾ par le biais notamment d’actions ou d’OPC éligibles – ce qui peut présenter des perspectives de croissance et de diversification de votre portefeuille en contrepartie de l’acceptation d’un risque de perte en capital – tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable. Le PEA peut être ouvert auprès d'une banque ou d'un courtier en ligne (assureur, PEA assurance).

Ce régime fiscal avantageux est néanmoins conditionné à une durée de détention de cinq ans sans retrait. Un retrait intervenant avant l'expiration de la cinquième année du PEA entraîne en principe la clôture et l'imposition du gain net réalisé depuis l'ouverture du plan selon le régime classique des plus-values sur valeurs mobilières.

À l’inverse, après cinq années de détention, les plus-values réalisées et les dividendes perçus sont exonérés d'impôt sur le revenu, mais soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La date d’ouverture du plan, date du premier versement, est un élément déterminant qui conditionne le régime fiscal appliqué aux revenus et gains générés. Il n’est pas nécessaire de l’alimenter régulièrement. Enfin, la gestion d’un PEA reste assez souple : vous pouvez acheter et vendre des actions à tout moment, selon votre stratégie d'investissement, ou vous pouvez choisir de déléguer la gestion. Le plafond des versements du PEA classique bancaire est fixé à 150 000 euros. Vous pouvez coupler le PEA à un PEA-PME.

Ancien, neuf, pierre-papier… : des solutions intéressantes pour investir dans l’immobilier

Se construire un patrimoine, c’est aussi investir dans l’immobilier. La pierre est considérée comme une valeur refuge pour de nombreux épargnants qui font le choix d’acheter un logement, une maison, un bureau… pour en profiter et le monétiser en cas de besoin, ou le louer pour percevoir un revenu complémentaire. Dans un contexte où le levier du recours au crédit peut favoriser la constitution d’un patrimoine immobilier en douceur sur la durée.

Faut-il pour autant investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Faut-il s’intéresser à la pierre-papier – investissement sous forme de parts (papier) pour investir indirectement en immobilier (pierre) ? Voici un tour d’horizon des différentes solutions.

L’immobilier neuf

Malgré un coût d’acquisition souvent supérieur à l’ancien, l’immobilier neuf propose de nombreux avantages : garantie décennale, frais d’entretien et de copropriété moins élevés. Et surtout, les immeubles récents disposent des dernières normes environnementales (donc, entre autres, des charges en chauffage moins coûteuses).

Dans le neuf, le dispositif Pinel offre une réduction d'impôts aux investisseurs. En contrepartie, le propriétaire s’engage notamment à louer son bien (non meublé) à une population éligible à un loyer modéré, selon une certaine durée, etc. (L'article 92 de la loi de finances pour 2022 prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.)

L’immobilier ancien

Cheminée, moulures au plafond… Le charme de l’ancien fait encore rêver. Il convient cependant d’être plus vigilant qu’auparavant. En effet, une partie des biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est noté de G à E vont progressivement sortir du marché locatif car reconsidérés comme trop énergivores.

Des mesures ont donc été prises, comme l’augmentation du déficit foncier, pour encourager les travaux de rénovations techniques.

Ainsi, afin de limiter le nombre de passoires thermiques, la limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est, à titre temporaire et sous certaines conditions, relevée de 10 700 à 21 400 euros par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.

Parmi les conditions exigées pour bénéficier du plafond doublé :

• les dépenses sur les travaux d’amélioration doivent être réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
• le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique équivalente ou supérieure à D ; à défaut, l’imputation de ces déficits pourrait être remise en cause.

Deux DPE doivent être réalisés par des professionnels, le premier avant le début des travaux, le second au plus tard le 31 décembre 2025.

La pierre-papier

La pierre-papier couvre différents types d’investissement : les parts de SCI (société civile immobilière), de SCPI (société civile de placement immobilier), d’OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Certains sont spécialisés.

Une SCPI (Société civile de placement immobilier) fonctionne en regroupant des fonds d’investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc. Elle permet donc aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement un bien immobilier.
Une SCPI a pour objet l'acquisition et la gestion. Elle est autorisée à offrir au public des titres financiers, les épargnants/associés sont imposés.
Soit à l’impôt sur le revenu : le résultat est alors imposé au niveau des associés à hauteur de leur détention du capital (généralement aux revenus fonciers pour les détenteurs de parts personnes physiques)
Soit à l’impôt sur les sociétés : le résultat est imposé au niveau de la société à l’impôt sur les sociétés. Les détenteurs de parts personnes physiques sont imposés en cas de distribution réalisée par la SCPI, avec une imposition aux revenus de capitaux mobiliers (ne permet pas de bénéficier de régimes fiscaux liés à l’investissement immobilier).

Par ailleurs, ces placements supposent une durée d’investissement à long terme (souvent entre 8 et 15 ans). Il vous faut donc pouvoir immobiliser la somme investie durant cette période. Il est possible de revendre vos parts à n’importe quel moment car elles ne sont pas bloquées. Mais les plus-values sont taxées, une taxation dégressive au fil des années.

SCPI Pinel : dispositif visant à encourager l'investissement locatif dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) répondant à certaines normes environnementales. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculé selon de la durée de l'engagement et des conditions de location (6, 9 ou 12 ans).

SCPI Malraux : dispositif concernant les immeubles déclarés d'utilité publique situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculé suivant le montant des travaux de restauration engagés. Sont visés les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique – y compris les travaux de transformation en logement –, et les charges foncières habituelles comme les dépenses de réparation et d'entretien.

Il est à noter que ces avantages fiscaux sont soumis à des conditions spécifiques, notamment en termes de durée de détention, de zone géographique et de respect des réglementations associées.

Les différents types de placements présentés peuvent générer un revenu annuel de placement sous forme de dividendes, d'intérêts ou de loyers perçus. Il est vivement recommandé de consulter un expert en gestion de patrimoine et/ou un conseiller fiscal pour avoir plus d’informations ou, selon leurs compétences, pour évaluer la pertinence de votre investissement dans une SCPI. Ils devront aussi s’assurer que cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale et budgétaire, à vos compétences financières, à votre tolérance au risque, à vos objectifs d’investissement et horizon de placement.

Il est également conseillé de diversifier vos investissements afin de répartir les risques. Gardez en tête que les fluctuations à la hausse comme à la baisse font partie intégrante des marchés financiers et immobiliers ; il est important de rester fidèle à votre stratégie d'investissement à long terme malgré les périodes de volatilité.

(1) Le client n’a plus le pouvoir de disposer de son capital ni de le transmettre à ses héritiers.
(2) Actions cotées ou non cotées de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à un impôt équivalent dans un autre État membre de la Communauté européenne ou de l’Espace économique européen et d’une large gamme d’OPC SG éligibles.