Comment épargner pour votre projet immobilier ?

Quel doit être le montant de l'apport personnel pour réaliser votre projet immobilier ? Comment vous constituer cette épargne ? Les solutions disponibles dépendront notamment de la date envisagée pour votre projet et votre appétence au risque. Il y a de nombreux placements possibles pour répondre aux besoins du plus grand nombre, c'est une bonne nouvelle, non ?

Préparez votre projet immobilier en épargnant

Un projet immobilier ? Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire ou d'un achat locatif, cela se prépare ! Au-delà du choix du bien idéal pour vous (maison ou appartement, neuf ou ancien, une pièce pour recevoir vos amis...), il est recommandé de penser assez tôt à votre financement pour commencer à épargner. En effet, votre apport personnel est déterminant dans la réalisation de votre projet. Il vous permettra d'obtenir plus facilement un prêt immobilier⁽¹⁾ à des conditions de taux plus favorables. Évidemment, cet effort d'épargne devra être adapté à vos revenus et à votre objectif d'achat. Il ne sera pas non plus le même si vous êtes primo-accédant ou déjà propriétaire d'un ou de plusieurs biens.

Notre conseil : même s'il s'agit de petites sommes, vous pouvez mettre de l'argent de côté chaque mois via un virement automatique. Quand c'est possible, faites-le dès les premiers salaires.

Quels sont les placements possibles pour votre achat immobilier ?

Pour réaliser votre projet à une échéance inférieure à 4-5 ans, les placements garantis sont de bons alliés (Livrets réglementés, Compte Épargne Logement (CEL). Le Livret A, le Livret Développement Durable et Solidaire (LDDS) et le Livret d'Épargne Populaire (LEP) ont l'avantage d'offrir des intérêts défiscalisés. Le premier offre une rémunération de 0,5 % depuis le 1er février 2020 et les versements sont plafonnés à 22 950 €, mais les sommes déposées sont disponibles à tout moment. Le second, réservé aux ménages disposant de revenus limités, est soumis à un plafond de 7 700 euros, et offre une rémunération des sommes épargnées de 1 % depuis cette même date. De son côté, le Compte Épargne Logement est plafonné à 15 300 euros. Sa rémunération est faible : 0,25 % brut. Il peut cependant vous permettre, après 18 mois de détention, d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.

Quand vous planifiez un projet d'épargne en vue d'un achat immobilier à moyen ou long terme (entre 5 et 8 ans), d'autres solutions d'épargne peuvent être envisagées en fonction de votre situation et de votre appétence au risque. Pour cela, votre Conseiller procédera à l'évaluation de votre profil afin de vous faire des propositions d'investissement adaptées. Parmi celles-ci, le Plan Épargne Logement (PEL). Plafonné à 61 200 euros, il offre un taux de 1 % (supérieur au Livret A) et ouvre droit, après quatre ans de détention, à une prime d'État⁽²⁾ pour les prêts éligibles. Les contrats d'assurance vie investis sur un fonds en euros peuvent aussi offrir une solution. Ces contrats peuvent avoir une performance supérieure à celle de l'épargne réglementée, les sommes investies ne sont pas plafonnées et vous pouvez détenir plusieurs contrats. L'assurance vie se décline aussi dans une version « multi-supports ». Ce type de contrat, basé sur des unités de compte, permet de placer votre argent sur les marchés financiers et immobiliers. Les unités de compte présentent un potentiel de rendement plus élevé que les placements garantis, en contrepartie d'un risque de perte en capital dont vous devez tenir compte. Il est donc préférable de diversifier vos supports d'investissement afin de ne pas exposer une grande partie de votre capital en vue d'un projet immobilier. Faire fructifier rapidement son capital est tentant, mais la patience a aussi ses vertus pour un projet aussi important qu'une acquisition immobilière !

Il est aussi possible de réaliser des placements sur le Plan d'Épargne en Actions (PEA) ou le Compte-Titres Ordinaire (CTO). Permettant également d'investir sur les marchés financiers, les placements réalisés sur ces comptes titres peuvent être des alternatives ou, selon les profils, des compléments aux placements garantis en capital qui offrent une rémunération plus faible. À long terme, les investissements en comptes titres peuvent être plus rémunérateurs mais ils comportent un risque de perte en capital du fait de leur exposition aux marchés financiers. Le PEA permet d'investir dans des actions d'entreprises françaises, et/ou européennes cotées ou non en Bourse. Si l'évolution du marché est favorable, il permet d'enregistrer des plus-values lors de la revente de vos titres, et d'éventuels dividendes. Mais si les cours baissent, la valeur liquidative du PEA diminue. Cette diminution peut se traduire par une perte en capital si vous devez vendre vos titres à ce moment-là.... Plafonné, le PEA est avantageux fiscalement après cinq ans de détention.

De son côté, le Compte-Titres Ordinaire (CTO) n'est pas plafonné et n'est pas limité aux actions européennes. Il permet d'accéder à une variété de supports plus importante qui n'est pas éligible au PEA. Vous avez ainsi la possibilité d'investir dans des valeurs issues de n'importe quelle zone géographique du monde, mais aussi dans des classes d'actifs différentes (obligations, immobiliers comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)...). Avec un CTO, il est plus facile de diversifier son portefeuille qu'avec un PEA dont l'univers d'investissement est limité aux actions européennes.

Avant de mettre en place ces solutions d'investissement, rapprochez-vous de votre Conseiller bancaire, qui s'assurera que la solution envisagée est adaptée à votre situation et à votre profil de risque.

Combien faut-il épargner pour préparer un achat immobilier ?

La somme à épargner pour pouvoir financer l'achat de votre futur bien immobilier dépend bien sûr de votre capacité d'épargne, c'est-à-dire de la part de vos revenus qui reste une fois que vous avez payé toutes les dépenses indispensables pour votre vie courante (logement, alimentation, etc.). Le montant à « mettre de côté » variera en fonction de plusieurs paramètres selon votre projet.

En effet, la localisation et la taille du bien que vous désirez acheter vont déterminer son prix d'achat et donc le montant du projet envisagé. Ce dernier sera augmenté des frais de notaire et d'éventuels travaux. Votre capacité d'emprunt étant la part maximum que vous pouvez envisager, il faudra alors calculer la différence entre celle-ci et le coût total du projet pour évaluer l'apport personnel nécessaire à la faisabilité de votre projet. Cet apport évolue dans le temps en fonction de votre capacité d'épargne et du potentiel rendement si celui-ci est placé.

De même, la situation sera différente, si vous revendez un bien pour en acheter un autre plus cher. Dans ce cas, vous devriez disposer d'un apport constitué du produit de la vente du bien, diminué des sommes à rembourser, si vous aviez financé cette acquisition grâce au crédit immobilier.

L'âge de l'emprunteur peut être pris en compte, tout comme la durée prévue de l'emprunt. En général, les banques apprécient un apport représentant entre 10 et 20 % du montant total du projet (5 % pour un achat dans le neuf).

Notre conseil : Pensez à conserver une épargne de précaution pour faire face à une éventuelle baisse de revenus ou dépense imprévue. Il n'y a pas que l'immobilier dans la vie !