Dispositif Jeanbrun : comprendre le nouveau statut du bailleur privé

Qu’est-ce que le Dispositif Jeanbrun ?

Introduit par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun instaure un nouveau statut du bailleur privé. Il s’adresse aux propriétaires qui mettent en location nue un logement à usage de résidence principale, situé dans un immeuble d’habitation collectif.

Son mécanisme repose sur un dispositif d’amortissement fiscal du bien, permettant de déduire chaque année une fraction de sa valeur des loyers perçus, dans les limites fixées par la réglementation et sous réserve du respect des conditions prévues par le dispositif.

La somme des déductions au titre des amortissements, qu’ils relèvent du volet « logements neufs » ou du volet « logements anciens réhabilités », ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal.Ce plafond est majoré de 2 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés à la location sociale, et de 4 000 € lorsque ce seuil est atteint pour la location très sociale, dans les conditions prévues par la réglementation.

Un dispositif ouvert sur l’ensemble du territoire

Le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans distinction de zone ou de secteur géographique. Il concerne des logements :

• acquis neufs ou en état futur d’achèvement,
• acquis anciens, sous réserve de la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix de revient du bien.

Pour être éligibles, ces logements doivent être situés dans un bâtiment d’habitation collectif et être destinés à la location nue, occupée à titre de résidence principale par le locataire, dans les conditions prévues par le dispositif.

À titre de rappel, une location nue correspond à la mise en location d’un logement non meublé, c’est‑à‑dire dépourvu des équipements et du mobilier permettant au locataire d’y vivre immédiatement..

Des conditions d’éligibilité clairement définies

Les investisseurs concernés

Peuvent accéder au statut du bailleur privé les personnes physiques ainsi que les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, notamment certaines sociétés civiles. En revanche, les acquisitions réalisées en démembrement de propriété sont exclues du dispositif et ne permettent pas de bénéficier des dispositions fiscales qui y sont associées.

Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société, les associés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de l’engagement prévue par le dispositif, afin d’en assurer le respect.

Les engagements de location

Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’investisseur s’engage à :

• louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans,
• mettre le bien en location effective et continue dans un délai de douze mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement,
• ne pas louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant, un descendant ou un associé de la société propriétaire.

Le cœur du dispositif : l’amortissement fiscal

Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué à une fraction du prix d’acquisition du logement, fixée à 80 %. Concrètement, le bailleur peut, sous certaines conditions, déduire chaque année une partie de cette valeur des revenus locatifs perçus.

Le montant déductible varie selon le niveau de loyer pratiqué, lequel détermine le caractère intermédiaire, social ou très social de la location. À chaque catégorie correspondent des taux d’amortissement annuels distincts. Dans certaines situations, ces taux peuvent atteindre jusqu’à 5,5 % par an, dans la limite de 12 000 euros par an et par logement, notamment pour un logement neuf loué dans des conditions très sociales, sous réserve du respect des conditions prévues par le dispositif.

Mise en situation

Imaginons que vous achetiez un appartement neuf d’une valeur de 250 000 € dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Comme la loi permet d’amortir 80 % du prix d’acquisition, la base amortissable atteint :

250 000 € × 80 % = 200 000 € amortissables

Cette valeur sera ensuite déduite progressivement de vos revenus locatifs, selon le type de location retenu (intermédiaire, sociale ou très sociale), chaque catégorie disposant de son propre taux d’amortissement annuel.

Un levier supplémentaire : le déficit foncier

Au‑delà du mécanisme d’amortissement, le dispositif Jeanbrun peut, le cas échéant, conduire à la constatation d’un déficit foncier. Les charges liées à l’investissement peuvent également être déduites des revenus locatifs, telles que les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière, dans les conditions prévues par la réglementation.

Le déficit foncier ainsi constaté est imputable sur le revenu global, dans la limite de 21 400 € par an, et peut contribuer à réduire l’imposition globale du foyer fiscal, sous réserve du respect des règles et plafonds applicables.

Des plafonds de loyers et de ressources à respecter

Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit respecter certaines conditions, notamment :

• des plafonds de loyers, définis selon le niveau intermédiaire, social ou très social,
• des plafonds de ressources du locataire, lequel doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Ces conditions visent à assurer que le dispositif s’inscrit dans l’objectif d’accès au logement pour les ménages répondant aux critères d’éligibilité, dans le cadre fixé par la réglementation.

Calendrier d’application du dispositif

Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements acquis à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, c’est‑à‑dire entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et cette date de fin. Il s’agit d’un dispositif limité dans le temps, impliquant une prise en compte des échéances prévues par la réglementation.

Avec le dispositif Jeanbrun, le législateur met en place un cadre fiscal spécifique destiné aux bailleurs privés, visant à concilier le soutien à l’investissement locatif et le développement d’une offre de logements accessibles. Reposant sur un mécanisme d’amortissement applicable à la location nue, ce statut permet, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions prévues par le dispositif, d’adapter la fiscalité applicable aux revenus locatifs dans la durée.

Les informations contenues dans cet article sont exclusivement de nature générale et non exhaustive. Le contenu est proposé à titre informatif et ne constitue en aucun cas un conseil de la part de SG. Il ne peut se substituer au conseil personnalisé dispensé par un professionnel.

Envie d’aller plus loin ?

Chaque situation patrimoniale est unique. L’appréciation de l’intérêt du dispositif Jeanbrun dépend notamment des objectifs poursuivis et de la situation fiscale de l’épargnant.

Les conseillers Société Générale peuvent accompagner leurs clients dans l’analyse des caractéristiques du dispositif et les orienter, le cas échéant, vers des interlocuteurs spécialisés en immobilier patrimonial. Ces experts peuvent apporter un éclairage sur la structuration d’un projet d’investissement immobilier et présenter, le cas échéant, des biens susceptibles de répondre aux critères d’éligibilité du dispositif, dans le respect des conditions prévues par la réglementation.