SG Immobilier Patrimonial⁽¹⁾
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Le statut de bailleur privé est un nouveau dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs d’investir, avant fin 2028, partout en France et de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location nue du logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

Il repose sur un principe central : l’amortissement fiscal du bien immobilier.

Le dispositif Jeanbrun permet de réduire, chaque année, une part de la valeur du logement des revenus locatifs. L’amortissement peut également générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Ses avantages

• 
  Investissez partout en France
  Le dispositif concerne les logements neufs ou anciens à rénover situés dans des immeubles collectifs partout en France.
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  Amortissement du bien
  Chaque année, vous pouvez déduire une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs imposables, jusqu’à 12 000€ / an pour les locations très sociales.
• 
  Déficit foncier
  Quand les charges telles que les travaux engagés pour l’entretien de votre bien dépassent les loyers perçus, vous générez un déficit foncier : celui-ci est déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700€ chaque année, réduisant ainsi votre base imposable et par conséquent votre impôt sur le revenu.

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La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé*. Enfin, le statut LMNP est applicable à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu'ils soient neufs ou anciens.

* D’après l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est par définition “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste du mobilier est fixée par décret.

Ses avantages

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  Loyers contractuellement fixés
  loyer garanti par le bail commercial, même en cas de vacance locative*
  * Il convient de noter qu'une défaillance du gestionnaire peut survenir, malgré les garanties.
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  Aucune contrainte de gestion
  L’exploitant prend en charge la location, l’entretien du logement ainsi que la maintenance et la gestion financière de la résidence.
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  Cadre fiscal attractif
  principe d’amortissements déductibles des revenus (si régime réel)

Sa fiscalité

Le bailleur a la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le régime Réel
  Le bailleur peut déduire l’ensemble des frais réellement engagés pour son logement (frais de notaire, frais d’agence, charges de copropriété...)
• Le régime Micro-BIC
  Le bailleur ne peut pas déduire ces charges mais bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur son revenu imposable.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) désigne une catégorie d’habitat située entre le logement social et le logement libre. Ce sont des logements à loyers réglementés inférieurs au prix du marché. Ils visent à offrir une solution de logement abordable aux ménages de la classe moyenne, notamment dans les zones où la demande est forte, et qui ne peuvent prétendre au logement social.

Ses avantages

• 
  Une TVA réduite
  Profitez d’une TVA réduite à10 % au lieu de 20 %, ce qui diminue immédiatement le coût d’acquisition.
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  Une créance d’impôt sur les sociétés*
  Profitez du remboursement intégral de la taxe foncière (hors TEOM**) pendant la durée d’engagement, sous forme de crédit d’impôt. Cette créance d’IS s’applique également aux personnes morales qui ne sont pas redevables de l’IS.

*La créance, correspondant au montant de la taxe foncière, est subordonnée au respect d'obligations déclaratives de la part de l'investisseur.
** Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

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Le dispositif Denormandie vise à améliorer l’état d’anciens logements dans certaines villes en encourageant, via une réduction d’impôt, les investisseurs à devenir propriétaires en rénovant ces habitations.

Cette loi dispose de ses propres conditions et zones d’application.

Sa fiscalité

Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur :

• 12% du montant total investi dans le bien
  si la durée est de 6 ans
• 18% du montant total investi dans le bien
  si la durée est de 9 ans
• 21% du montant total investi dans le bien
  si la durée est de 12 ans

La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient du bien retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable ; sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année.

La nue-propriété est un montage patrimonial qui repose sur le démembrement du droit de propriété. Elle consiste à détenir un bien sans en avoir l’usufruit, c’est-à-dire, sans disposer de la jouissance de ce bien.

Cette loi dispose de ses propres conditions et zones d’application.

Ses avantages

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  Ticket d’entrée attractif
  Avec une décote moyenne entre 30 % et 40 % par rapport aux prix du marché selon les zones, la nue-propriété offre un ticket d’entrée particulièrement intéressant. Elle permet également de cibler des biens de qualité situés dans des secteurs dynamiques.
• 
  Aucune charge de gestion et d’entretien
  Les règles relatives à la gestion et aux charges locatives y compris les travaux, sont établies dans la convention de démembrement. En général, ces conventions stipulent que le bailleur prend en charge l’intégralité des travaux.

Sa fiscalité

Dans le cadre d’un emprunt, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers potentiels. De plus, en cas de revente après le démembrement, le calcul de la plus-value est effectué sur la valeur de reconstitution en pleine propriété et non sur le prix d’achat de la nue-propriété.

La loi Malraux est un dispositif visant à préserver, mettre en valeur et restaurer le patrimoine immobilier situé dans des zones spécifiques. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt attractive tout en investissant dans un site patrimonial remarquable.

Sa fiscalité

Le dispositif Malraux octroie une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux de restauration et de rénovation dans la limite de 400 000 € de travaux étalés sur 4 ans consécutifs à compter de la demande du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable. Les contribuables peuvent donc bénéficier d'un avantage fiscal pendant quatre années d'imposition au maximum.

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un investisseur de réduire le montant de son impôt si ses charges dépassent ses recettes.

Ses avantages

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  Une réduction de l'impôt sur le revenu
  Le déficit foncier permet de déduire les charges et travaux engagés pour la gestion et l’entretien de votre bien locatif de vos revenus fonciers.
  Si les charges dépassent les loyers perçus, vous générez un déficit foncier, qui est déduit de votre revenu global, ce qui réduit votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu.
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  Un report du déficit foncier
  L’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

  • durant 6 ans de l’ensemble des revenus
  • durant 10 ans des revenus fonciers (déficit non imputable sur le revenu global).
• 
  Tous les investissements immobiliers locatifs sont éligibles
  Tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier

Son montant

Le déficit foncier est de 10 700 € mais ce plafond est réhaussé à 21 400 € pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31/12/2025. Ces travaux doivent permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer d'une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique, à une classe A, B, C ou D.

Le dispositif des Monuments Historiques offre aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé « Monuments Historiques », inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine, de bénéficier d'une économie d'impôt résultant de modalités particulières de prise en compte des charges foncières afférentes à ces biens, sous réserve de le restaurer et de le préserver.

Ses avantages fiscaux

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  Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt peuvent être déduits à 100 % des revenus fonciers imposables.
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  En cas de transmission à titre gratuit, le monument historique peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une exonération de droits de donation ou succession.
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  Le déficit généré est déductible du revenu global sans aucune limite.
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  Il est également possible d’obtenir des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation.