Investissement locatif et réduction d’impôts

L’immobilier, la pierre angulaire du patrimoine des Français

L’immobilier reste l’un des placements phares pour de nombreux Français, que ce soit pour leur(s) résidence(s) ou pour des biens à louer dans le but de percevoir des revenus.
Afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif, construire du neuf ou rénover de l’ancien, les pouvoirs publics ont mis en place de nombreux dispositifs vous permettant, le cas échéant, de diminuer votre imposition. Ils sont nombreux et présentent chacun des avantages et des inconvénients. Ils sont également soumis à des conditions spécifiques et leur cumul est réglementé par la législation. Il est donc très important d’identifier le dispositif qui sera le plus adapté à votre situation.

Loi Pinel, Denormandie, Malraux…

Réalisez un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf pour réduire vos impôts.

Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier dans un cadre fiscal avantageux à travers plusieurs dispositifs…

• Loi Pinel : investir dans le neuf

Votée en 2014, la loi Pinel a été adoptée pour inciter à la construction de logements neufs. En s’engageant à louer son bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, il est possible d’obtenir, sous conditions, une réduction d’impôt correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l'acquisition, à condition que celui-ci ne dépasse pas 300 000 euros, soit 63 000 euros de réduction maximum sur la durée choisie. À partir de 2023, une dégressivité interviendra avec un durcissement des conditions d’éligibilité, exception faite notamment pour les logements très performants sur le plan environnemental ou situés dans des quartiers Prioritaires.
 

• Denormandie : investir et rénover un vieux logement dégradé

Ce dispositif est destiné aux propriétaires qui rénovent et mettent en location des logements dégradés en centre-ville. Il offre, sous conditions des réductions d’impôts correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du montant d’acquisition et des travaux, pour une durée locative semblable Id loi Pinel soit 6, 9 ou 12 ans. Pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie, consultez le site du gouvernement.
 

• Loi Malraux : investir dans des zones urbaines historiques

La loi Malraux est une incitation fiscale destinée aux opérations de restauration immobilière dans des zones urbaines historiques. Grâce à elle, vous bénéficiez, sous conditions, d’une réduction d’impôt du montant des travaux engagés. Vous êtes cependant dans l’obligation de louer le bien 9 ans à compter de la mise en location de l’immeuble avant de pouvoir le revendre.
 

• Censi-Bouvard : investir en résidences-services

Ce dispositif est destiné à soutenir l’investissement dans des logements meublés de type résidence étudiante, senior, appart-hôtel, etc. En contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location en meublé pendant au moins 9 ans, l’acquéreur bénéficie, sous conditions, d’une réduction limitée à 11 % du montant de l’acquisition. Comme pour la loi Pinel, le prix du logement ne doit pas dépasser 300 000 euros.
 

• Dispositif Cosse ou Loc’Avantages (ex Borloo ancien) : louer à un prix abordable

Prolongé jusque décembre 2024, ce dispositif permet, sous conditions, une déduction des revenus fonciers, avec un abattement variant de 15 % à 65 % selon la localisation géographique, l’effort consenti sur le loyer, le mode de gestion du bien. Pour y prétendre, il faut signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), louer au moins 6 ans à des personnes extérieures à votre famille et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. 
 

• Loi Monument Historiques : pour une défiscalisation sans plafond

Ce dispositif permet, sous conditions, de déduire de ses revenus les travaux réalisés dans un immeuble classé monument historique. Les charges de restauration, d’entretien et de travaux et les intérêts d’emprunts peuvent être déduits en intégralité en cas de déficit foncier sur le revenu brut global. Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum et loué.
 

• LMNP : louer un meublé en tant que non professionnel 

Acheter un bien immobilier neuf ou ancien et le louer en tant que logement meublé à titre non professionnel donne lieu à des réductions d’impôts. Le bien immobilier peut être un logement classique (appartement, chambre…) ou un logement spécifique en vue de la location (résidences de service). L’investisseur ne peut pas être loueur en meublé professionnel, le total de ses revenus locatifs annuels doit être inférieur à 23 000 euros et ne pas représenter plus de 50 % de son revenu global au titre de son foyer fiscal.

Bien choisir le bon dispositif fiscalement avantageux pour réduire ses impôts

Ces différents dispositifs fiscaux peuvent vous permettre de réduire vos impôts. Néanmoins, la rigueur est de mise pour s'orienter sur un dispositif plutôt qu'un autre, car il y a de nombreuses conditions qui peuvent répondre à d'autres attentes (retraite, transmission, etc.) Il conviendra ainsi d’étudier minutieusement chaque aspect de votre projet : capacité d’épargne et de financement, bénéfice actuel et futur de réductions d’impôts ainsi que l’objectif visé par l’investissement immobilier.