L’investissement locatif, un complément de revenus pour votre retraite

« Hors de la pierre, point de salut », telle semble être la devise informelle des épargnants français. Selon l’Insee, près de 60 % des ménages sont propriétaires⁽¹⁾, et les dépenses liées à l’immobilier représentent 22 % du PIB de la nation⁽²⁾. Côté épargne, la popularité de la pierre ne se dément pas : les solutions Plan épargne logement (PEL) et Compte épargne logement (CEL) se placent à la troisième marche du podium des placements préférés des Français, selon l’étude annuelle « Les Français, l’épargne et la retraite » (IPSOS/Cercle des épargnants)⁽³⁾.

Au-delà du logement, cet attachement durable à l’immobilier permet à de nombreux Français de mieux préparer leur avenir. Inflation et coût de la vie en hausse, réforme des retraites, vieillissement de la population… Face à ce contexte incertain, l’immobilier – et plus précisément l’immobilier locatif – constitue une solution fiable et concrète.

Effet de levier, revenus réguliers et plus-value potentielle : le triple atout de l’investissement locatif

Avant même de commencer à percevoir des loyers, l’immobilier locatif vous permet de démultiplier votre épargne. Grâce à l’effet de levier, vous utilisez un prêt bancaire pour financer une grande partie de l’achat, augmentant ainsi votre investissement avec un apport initial limité.

Par ailleurs, il convient de replacer tout cela dans un contexte de baisse des taux, qui refluent en même temps que l’inflation. En baisse quasi-ininterrompue depuis un an, ils se situent désormais à 3,35 % en moyenne (pour un crédit sur 20 ans)⁽⁴⁾. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour tout épargnant s’intéressant à l’investissement locatif, puisque chaque baisse de taux augmente mécaniquement la capacité d’emprunt. Il est donc possible d’acheter un bien plus grand sans modifier le montant de ses mensualités.

Une fois le bien acquis, l’investisseur perçoit, en principe, chaque mois des loyers qui viennent compléter ses revenus et/ou alléger les mensualités liées à son emprunt. À l’approche de la retraite, ces loyers représentent également un complément non négligeable qui permet de compenser la baisse des revenus d’activité. Ce flux de revenus peut être maximisé par une bonne gestion locative, un emplacement stratégique du bien ou encore des travaux de valorisation. Il offre ainsi une forme de sécurité financière, tout en permettant à l’investisseur de rester propriétaire d’un actif matériel qu’il peut à tout moment revendre ou occuper.

Enfin, au-delà des loyers perçus, l’immobilier locatif offre aussi un potentiel de plus-value à la revente. En fonction de l’évolution du marché, de l’attractivité du quartier ou des aménagements réalisés dans le bien, le propriétaire peut espérer revendre à un prix supérieur à celui d’achat. Si elle survient, cette revalorisation à long terme, ajoutée aux revenus locatifs cumulés, améliore sensiblement la rentabilité globale de l’opération.

L’investissement locatif s’inscrit ainsi dans une logique de double gain : immédiat, via les loyers, et différé, via la plus-value potentielle. Bien entendu, ce n’est pas systématique : l’investisseur pourrait tout à fait subir une dépréciation de son bien, un krach immobilier ou encore des frais d’entretien imprévus. Cela suppose une sélection rigoureuse du bien, une vision à long terme et une gestion maîtrisée des risques.

L’immobilier locatif, complément d’une stratégie de retraite solide

L’investissement locatif n’est pas le seul moyen d’assurer son avenir. PER, PEA et assurance-vie, les solutions ne manquent pas. Avec ses revenus réguliers, sa flexibilité et son aspect tangible, l’immobilier locatif constitue un complément intéressant à ces placements plus « traditionnels ».

L’immobilier locatif n’étant pas dénué d’inconvénients et de risques, l’investisseur prudent aura tout intérêt à diversifier son patrimoine. En effet, le propriétaire pourrait faire face à des vacances locatives ou des impayés du locataire, contre lesquels une assurance loyers impayés peut offrir une protection efficace. La taxe foncière grève en outre la rentabilité de l’opération tout comme les frais de gestion locative dans le cas où l’on chercherait à externaliser cette gestion – parfois chronophage – auprès d’une agence immobilière.

Et qu’en est-il de la transmission ? Bien structuré, votre actif immobilier pourra être transmis à des conditions fiscales avantageuses : le démembrement de propriété ou la Société civile immobilière (SCI), entre autres solutions, peuvent permettre une transmission sereine pour vous et vos héritiers.

À long terme, adaptez votre investissement locatif à vos projets de vie

L’investissement locatif doit être envisagé comme une stratégie à part entière, qui évolue en fonction de vos besoins et de vos étapes de vie. À mesure que l’âge de la retraite approche, il sera nécessaire d’arbitrer entre conserver le bien afin de bénéficier de revenus complémentaires pérennes ou envisager sa cession pour dégager un capital mobilisable. Ce choix dépend étroitement de la situation : niveau de revenus, fiscalité (notamment le fait d’être redevable ou non de l’Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI), horizon de placement, projets de vie… La vente peut s’avérer pertinente pour un contribuable fortement fiscalisé, notamment en cas de détention supérieure à 22 ans, ouvrant droit à une exonération d’impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières et une exonération de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans⁽⁶⁾.

Le mode d’exploitation du bien peut également être amélioré. La location meublée est plus exigeante en termes de gestion, mais elle offre des rendements supérieurs. Dans le cadre du statut LMNP (location meublée non professionnelle), le propriétaire bénéficie d’une fiscalité avantageuse :

• Le régime micro BIC s’applique de droit si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 %, les charges ne sont en revanche pas déductibles.
• Le régime réel permet de déduire les frais, charges et amortissements. Il s’applique sur option ou si les recettes sont supérieures à 77 700 €.
• (nota bene : depuis le 1^er mars 2025, les amortissements déduits annuellement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui augmente l’assiette taxable).⁽⁷⁾

La location nue séduit quant à elle par sa stabilité et sa simplicité de gestion, souvent en adéquation avec une recherche de sérénité à la retraite. Le régime micro foncier, qui s’applique si les revenus annuels ne dépassent pas 15 000 €, donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % ; les charges et travaux ne sont en revanche pas déductibles. Le régime réel, applicable sur option ou si les revenus dépassent 15 000 €, permet de déduire un certain nombre de charges, venant réduire l’assiette imposable des revenus fonciers. Adapter son patrimoine immobilier aux enjeux de la retraite suppose donc une analyse personnalisée et une approche équilibrée entre revenus, fiscalité et liquidité.

Solution flexible et pérenne, l’immobilier locatif peut ainsi s’intégrer parfaitement à une stratégie patrimoniale équilibrée et globale pour une retraite plus sereine. Avant de se lancer, il est toutefois vivement conseillé de solliciter les services des experts du secteur (CGP, notaire, fiscaliste, agent immobilier, conseiller SG) pour limiter les risques financiers, locatifs et fiscaux et choisir les modalités adaptées à chaque situation.