Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Prix d’acquisition, charges d’entretien et de copropriété, impôts, vacances locatives… Voici comment calculer le rendement de votre investissement locatif.

Pourquoi calculer le rendement d’un investissement locatif ?

Pour diversifier votre patrimoine et espérer obtenir un complément de revenus, conformément à vos objectifs et votre situation personnelle, vous avez peut-être fait le choix d’investir dans un ou plusieurs biens locatifs. Il peut donc être intéressant de vérifier que celui-ci est rentable, autrement dit que le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu'il vous coûte (prix d'achat, crédit, entretien, taxes…) est positif et ne vous fait pas perdre d’argent.

Le calcul du rendement de votre investissement locatif vous permettra notamment de savoir s’il vous rapporte plus qu'un autre type de placement, tel qu’une épargne bloquée sur un PEL ou un Livret A, voire d’autres placements financiers plus risqués.

Rendements brut, net et net-net : quelle différence ?

Il existe plusieurs façons de calculer le rendement d’un investissement locatif. La première consiste à en estimer le rendement brut. Celui-ci s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement (auquel doivent être ajoutés les frais de notaire) et en multipliant le résultat par 100. Mais pour avoir une idée plus précise du rendement de votre investissement locatif, il vous faudra y ajouter les charges (charges non récupérables sur le locataire, frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurance loyers impayés, vacances locatives…) et les impôts (taxe foncière…). Vous obtiendrez ainsi le rendement net de votre investissement locatif.

Toutefois, vous pouvez avoir une vision encore plus précise du gain réel que vous obtiendrez de votre bien en calculant son rendement net-net. À savoir la rentabilité nette de charges, plus la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes (droits de mutation, travaux, assurances et prélèvements sociaux, déductions fiscales…). Ce mode de calcul est bien plus précis car il tient compte de votre profil fiscal, en l’occurrence de votre taux d’imposition, et des dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier (loi Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Cosse, Malraux…).

Qu’est-ce qu’un bon rendement pour un investissement locatif ?

Élevé, moyen, faible ? Le rendement de votre investissement doit s’apprécier sur plusieurs points : est-il conforme au rendement produit par les biens de même valeur et situés dans le même secteur ? Correspond-il à vos objectifs de placement ? Est-il également cohérent avec vos autres placements ? La seule rentabilité n’est pas forcément l'unique critère de choix.
Si vous souhaitez vous doter d’un patrimoine durable, il est souhaitable, avant tout chose, de définir vos objectifs : s’agit-il de percevoir une rente via les loyers, de loger un enfant, de récupérer au contraire le bien pour y vivre plus tard, de le revendre pour dégager une plus-value ou encore de réduire vos impôts ?

De votre objectif dépendra en partie le type de bien et les modalités d’acquisition que vous choisirez. Cependant, quelle que soit votre stratégie, deux règles d’or sont à respecter : choisir un logement de qualité et un bon emplacement.