Le compromis de vente : première étape de votre projet immobilier

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Vous êtes parvenu à un accord avec le vendeur pour l'achat d'un bien immobilier ? Avant la signature de l'acte de vente, vous pouvez signer un compromis de vente pour formaliser votre accord mutuel. Cet avant-contrat peut prendre deux formes différentes : un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente.

La définition d'un compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui engage les deux parties : il engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter. Il peut néanmoins prévoir des clauses permettant, sous conditions, à l'une ou l'autre des parties de se désister. En plus de ces conditions suspensives, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour renoncer à l’achat.

Le compromis de vente a donc la valeur d'un véritable contrat. Il scelle l'accord des deux parties sur la vente selon les conditions fixées, avant la signature de l’acte de vente.

En règle générale, le compromis de vente prévoit le versement d'un acompte par l'acheteur pour formaliser son engagement. Sauf exception, il est versé à l'issue du délai de rétractation. Son montant est ensuite déduit du prix total de l'achat lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est aussi un avant-contrat signé uniquement par le vendeur avant la signature de l'acte définitif de vente. Mais à la différence du compromis de vente, la promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur : celui-ci doit réserver le logement pendant un certain délai fixé dans le contrat. Durant ce délai, le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien immobilier à un autre acquéreur.

Pour sa part, l’acheteur dispose simplement d’une option d’achat : il peut décider d'acheter le bien avant la fin du délai de réservation, selon les conditions fixées dans l'avant-contrat, ou renoncer à la transaction.

La promesse unilatérale de vente prévoit généralement le versement d'une indemnité d'immobilisation par l'acheteur, en contrepartie de la réservation du bien immobilier. L'avant-contrat définit le sort de cette indemnité si l'acheteur décide de renoncer à la vente. Selon les conditions fixées, elle peut être restituée à l'acquéreur ou conservée par le vendeur.

À noter que la promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivant sa signature, sous peine de nullité.

Peut-on se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?

Le vendeur s'engage dès la signature de la promesse de vente, qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale de vente. Il ne peut donc pas se rétracter. S'il décide finalement de renoncer à la transaction, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant la justice afin de l'obliger à vendre le bien immobilier.

En revanche, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour renoncer à l'achat. Ce délai débute le jour suivant la réception de la promesse de vente par lettre recommandée.

Comment rédiger ou signer un compromis de vente ?

Vous pouvez signer le compromis de vente directement avec le vendeur, avec l’aide d’un agent immobilier ou chez le notaire. Dans tous les cas, cet avant-contrat doit prévoit certaines mentions

Quels sont les éléments présents sur un compromis de vente ?

Le compromis de vente doit mentionner :

• les informations relatives aux deux parties : l'identité et les coordonnées de l'acheteur et du vendeur ;
• les informations relatives au bien : adresse, origine du bien, descriptif du bien, de ses équipements et de ses éventuelles annexes (cave, grenier, etc.), l'existence éventuelle d'une hypothèque et/ou d'une servitude, ainsi que l'organisation et le fonctionnement de la copropriété le cas échéant ;
• les informations relatives à la vente : l’engagement de vendre du vendeur et l’engagement d’acheter de l’acquéreur, et les conditions de ces engagements : le prix de vente, les modalités de paiement (avec ou sans prêt immobilier par exemple), la durée de validité du compromis de vente, la date limite de signature de l'acte de vente, les honoraires de l'éventuel intermédiaire chargé de la vente et l'identité de la partie qui doit payer ces honoraires, la date de disponibilité du logement et les conditions de recours au droit de rétractation.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente

En plus de ces mentions, le compromis de vente peut prévoir des conditions suspensives : ce sont des conditions particulières qui doivent se réaliser pour que la vente devienne définitive. Si ces conditions ne se réalisent pas, le compromis de vente devient caduc et les parties sont libérées de leur engagement, sans pénalités. Ces conditions doivent être claires, précises et réalisables pour éviter tout litige.

Les conditions suspensives peuvent tout d'abord être au bénéfice de l'acheteur. À titre d'exemple, la transaction peut être annulée si (sous conditions) :

• l'acheteur n'obtient pas de prêt immobilier ;
• l'acheteur n'obtient pas de permis de construire ;
• le vendeur ne réalise pas certains travaux avant la vente.

Mais le compromis de vente peut aussi prévoir des conditions suspensives au profit du vendeur. Par exemple, la vente peut être annulée si (sous conditions) :

• le bien est en indivision et que le vendeur n'obtient pas l'accord de tous les indivisaires ;
• le bien est sous hypothèque et que la banque refuse de lever cette hypothèque ;
• le bien est occupé par un locataire et que celui-ci refuse de quitter le logement, alors que la vente porte sur un logement libre de toute occupation.

Sachez que les conditions suspensives doivent être expressément mentionnées dans le compromis.

La signature du compromis de vente

Vous disposez de deux solutions pour signer un compromis de vente avec le vendeur.

• Via un acte authentique : l'avant-contrat est alors établi par un notaire. La réalisation d'un acte authentique est d'ailleurs obligatoire si le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois.
• Via un acte sous seing privé : vous pouvez directement signer le compromis de vente avec le vendeur sans passer par un notaire, notamment lors d'une transaction entre particuliers. Vous pouvez également être accompagné dans la signature du compromis de vente par un agent immobilier.

Compromis de vente : quelles conséquences ?

À compter de la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Il doit ensuite généralement verser un acompte. Plusieurs étapes interviennent après cela jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.

Le délai de rétractation de l'acheteur

Comme nous l’avons vu, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours calendaires pour renoncer à la transaction. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception en cas de compromis sous seing privé et le lendemain de la signature chez le notaire en cas de compromis notarié. S’il exerce ce droit dans ce délai, il n’a pas à justifier sa décision, ni à s’acquitter de pénalités.

En revanche, le vendeur s’engage dès la signature du compromis de vente. Il ne peut pas se rétracter. Sauf exception, la transaction ne peut donc être annulée que si certaines conditions suspensives ne sont pas remplies.

Le versement d'un dépôt de garantie

Le compromis de vente peut prévoir le versement par l'acheteur d'un acompte : son montant est généralement compris entre 5 et 10 % du coût total de la vente⁽¹⁾. Cette somme d'argent est déduite du prix total du bien lors de la signature de l'acte de vente.

En tant qu'acheteur, cet acompte vous est restitué si les conditions suspensives ne sont pas remplies. Pour cela, vous devez toutefois être de bonne foi et avoir fait toutes les démarches nécessaires pour que ces clauses soient remplies.

Par exemple, vous pouvez être sanctionné si vous n'avez pas entrepris les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier alors qu'il s'agit d'une condition suspensive. Sous conditions, le vendeur pourra alors conserver l'acompte et éventuellement demander des dommages et intérêts.

La conclusion de la vente

Plusieurs étapes interviennent suite à la signature du compromis de vente, à savoir :

• l'instruction du dossier par le notaire : il vérifie notamment la situation juridique du bien (état hypothécaire, droit de préemption de la mairie, etc.) ;
• l'obtention d'un prêt immobilier : vous pouvez réaliser une demande de crédit immobilier auprès de plusieurs banques et/ou confier votre demande à un courtier ;
• la réalisation des éventuelles conditions suspensives : l'obtention d'un permis de construire par exemple ;
• la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Lire aussi : Comment préparer votre dossier de prêt immobilier ?

Compromis de vente : ce qu’il faut retenir

• Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur à conclure la transaction.
• L’acheteur doit généralement verser un acompte suite à la signature du compromis de vente.
• L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente sans pénalités.
• À l’issue de ce délai, la transaction ne peut être annulée sans pénalités que si les conditions suspensives ne sont pas remplies.

Compromis de vente : vos questions, nos réponses

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Le compromis de vente n'est pas obligatoire. Il est toutefois recommandé de le signer pour formaliser l'accord mutuel entre l'acheteur et le vendeur, mais aussi pour encadrer leurs relations pendant la préparation de l'acte authentique de vente.

Quel est l'intérêt de cet avant-contrat ?

Le compromis de vente présente plusieurs intérêts pour l’acheteur et le vendeur :

• engager juridiquement les deux parties à conclure la transaction ;
• définir les conditions essentielles de la vente : le prix du bien, son descriptif, etc. ;
• fixer les conditions suspensives qui, si elles ne sont pas remplies, entraînent l’annulation de la transaction ;
• permettre la préparation de l'acte authentique par le notaire.

Quel délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente ?

Il n'existe pas de délai légal entre la signature du compromis de vente et de l'acte définitif de vente. En pratique, il s'écoule généralement 3 à 4 mois, le temps pour l’acheteur d’obtenir un prêt immobilier et pour le notaire de préparer l’acte authentique.

Quel montant ou pourcentage verser lors d'un compromis de vente ?

En règle générale, le montant de l’acompte versé par l’acheteur représente 5 à 10 % du prix total de vente.

Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?

La durée de validité du compromis de vente est fixée dans l’avant-contrat. Bien souvent, celle-ci est de 3 à 4 mois. Un délai plus important peut néanmoins être prévu. De plus, le compromis peut être prolongé par avenant si les deux parties sont d'accord.

Les informations contenues dans cet article sont exclusivement de nature générale et non exhaustive. Le contenu est proposé à titre informatif et ne constitue en aucun cas un conseil de la part de SG. Il ne peut se substituer au conseil personnalisé dispensé par un professionnel.