Comprendre la fiscalité des revenus locatifs

Vous voulez investir pour compléter vos revenus ? Et si l’immobilier locatif était fait pour vous ? Pour 8 Français sur 10, l’investissement dans la pierre reste un placement attractif*. Toutefois, une bonne analyse de votre situation et quelques questions s’imposent, notamment fiscales, pour faire les meilleurs choix. Alors, suivez le guide et déclarez au mieux de vos intérêts.

90 % des Français envisagent un achat immobilier, et vous ?

Quand vous effectuez votre premier achat immobilier c’est souvent pour acquérir votre résidence principale. En effet, nos concitoyens veulent avoir un toit au-dessus de la tête en cas d’imprévu et ne plus avoir de loyer à payer pour profiter de leur retraite. Ainsi, même si avec la crise sanitaire les envies évoluent, l’achat d’un appartement ou d’une maison reste une priorité d’investissement. En 2021, vous faites peut-être partie des près de 80 % des français pour qui l’immobilier est un placement attractif*.

Indépendamment de l’achat de votre logement, source de réjouissance pour toute la famille, un investissement dans l’immobilier locatif peut répondre à plusieurs objectifs : vous constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires à court, moyen ou long terme, bénéficier d’une fiscalité favorable… En effet, vous ne le saviez peut-être pas, mais investir dans la « pierre » pour louer le bien immobilier peut vous permettre de réduire votre imposition. Pour prendre les décisions correspondant à votre situation, il est important d’en comprendre les mécanismes. Comme vos autres revenus, les loyers perçus sont à déclarer et l’imposition dépend de différents paramètres : location dite « nue », location en meublé, achat dans le neuf ou dans l’ancien, montant annuel des revenus locatifs, situation fiscale…

Quelle imposition pour un bien proposé en location nue ?

Si vous proposez à la location un logement vide (c’est-à-dire sans meuble), et que les loyers perçus n’excèdent pas 15 000 euros sur l’année civile, vous serez soumis de plein droit à un régime d'imposition simplifié (dit « micro-foncier »). Vous pouvez, toutefois, opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.
Il est donc important de bien faire vos calculs et simulations avant d’effectuer votre première déclaration d’impôts.

Zoom sur ces deux régimes fiscaux.

Avec le régime micro-foncier, vous déclarez les loyers perçus et l’administration fiscale applique un abattement automatique de 30 %. Vous êtes donc imposé sur 70 % des loyers perçus. Cependant, en contrepartie, vous ne bénéficiez d’aucune autre déduction. Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an, vous êtes forcément soumis au régime « réel ».

Avec le régime réel, vous déduisez des loyers perçus les charges déductibles : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, travaux d’entretien et de rénovation… Ce dispositif est particulièrement intéressant lorsque vos charges sont supérieures aux loyers reçus. Vous dégagez alors ce qu’on appelle un « déficit foncier » automatiquement déduit de votre revenu imposable. Le déficit foncier est pris en compte dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). Cependant, le reliquat éventuel peut être reporté pendant les 10 années suivantes. Ce régime réel est donc particulièrement intéressant lorsque vous avez beaucoup de charges à déduire.

Lorsque vous relevez du régime micro-foncier, vous pouvez choisir d’être imposé au régime réel. L’option est intéressante dès lors que vos charges déductibles excèdent 30 % de vos revenus. Votre décision sera alors globale et irrévocable pendant trois ans. C’est donc sur cette durée globale qu’il faut mesurer l’intérêt d’opter pour le régime réel d’imposition.

Location meublée : régime micro-BIC ou régime réel ?

Pour la mise en location d’un logement en meublé, les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, ce mode de location est considéré par l'administration fiscale comme une activité commerciale et le logement loué doit répondre à certains impératifs, notamment en termes d’équipements. Si vous louez votre bien en meublé, vos revenus peuvent être soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime simplifié du « micro-BIC » ou le régime « réel d’imposition ».

Le micro-BIC s’applique jusqu’à 72 600 euros de revenus locatifs. 50 % des revenus perçus sont déduits par l’administration fiscale au titre des charges. Au-delà de ce plafond, le régime réel d’imposition s’applique automatiquement.

Avec le régime réel (comme pour la location nue) vous pouvez déduire toutes vos dépenses et éventuellement créer un déficit reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. Pour la location meublée, s’ajoute à la liste des charges déductibles une partie de votre investissement. Il s’agit de « déprécier » de manière comptable, c’est-à-dire déclarer la perte de valeur d’une partie de votre bien mis en location (gros œuvre, terrain, façade, biens mobiliers…), du fait, par exemple, de son usure. Pour cela, le bien doit être inscrit à l’actif du bilan. Contrairement aux travaux ou aux intérêts d’emprunt, l’amortissement vient en déduction des loyers imposés, mais il ne peut pas créer un déficit. Cependant, il est possible de reporter l’amortissement non utilisé sans limite de temps. Quand vous êtes soumis au micro-BIC, vous pouvez choisir d’appliquer le régime réel, si cette option s’avère fiscalement plus favorable. Alors, à vos calculettes !

Neuf ou ancien : des réductions d’impôts spécifiques

Est-il préférable d’acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Eh bien il n’y a pas UNE bonne réponse car cela dépend de vos objectifs. Dans l’ancien comme dans le neuf vous pouvez proposer votre logement en location nue ou meublée et choisir le régime fiscal le plus avantageux pour les loyers perçus. Cependant, au-delà de cette déclaration des revenus locatifs, vous pouvez bénéficier de certains dispositifs spécifiques.

Quand vous achetez dans le neuf, le dispositif le plus connu est le dispositif Pinel. Il consiste à acheter un bien dans certaines zones éligibles et de le proposer à la location nue. Le loyer est obligatoirement plafonné et le logement doit être loué à des ménages bénéficiant de ressources limitées. En contrepartie du respect de ces conditions, vous pouvez déduire de 12 à 21 % du prix d’achat de votre bien immobilier neuf sur votre déclaration de revenus. Le pourcentage de déduction dépendant de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Cette déduction peut même atteindre 32 % en Outre-mer. Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024. En contrepartie, le taux de la réduction diminuera progressivement en 2023 puis en 2024.

Un dispositif comparable existe pour une acquisition immobilière dans l’ancien. Il s’agit du dispositif Denormandie. Il consiste à acheter un bien dans des secteurs labellisés « cœur de ville » jusqu’au 31 décembre 2022. Pour être éligible, le logement doit subir d’importants travaux de rénovation (performance énergétique, agrandissement…) représentant au moins 25 % du prix d’achat du bien. Vous devez ensuite le louer à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources. Comme pour le dispositif Pinel, la durée de location de 6, 9 ou 12 ans donne droit à une déduction de 12 à 21 % du prix du bien et des travaux.

Parmi les réductions d’impôts, vous avez peut-être entendu parler du dispositif Malraux ? Il est réservé à certains immeubles historiques se situant dans un secteur protégé. Il vous permet de déduire une grande partie du montant de vos travaux de rénovation (jusqu’à 30 % de réduction calculée dans la limite de 100 000 euros de dépenses par an, selon la localisation du bien). En contrepartie, vous devez le mettre en location pour une durée minimum de 9 ans, dans l’année suivant la fin des travaux. Pour ce dispositif, les loyers ne sont pas plafonnés.

Enfin, avec le dispositif Censi-Bouvard vous investissez dans des résidences services neuves ou rénovées (résidences seniors, étudiantes…). L’avantage fiscal est octroyé dans la limite de 11 % du montant de l’investissement et plafonné à 300 000 euros d’acquisition. Pour en bénéficier, les logements doivent être proposés à la location meublée pendant au moins 9 ans et sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dispositif doit prendre fin en décembre 2021.

*Étude SeLoger/OpinionWay