Et l’immobilier dans tout ça ?

Pourquoi l’immobilier attire-t-il autant les investisseurs ?

L’immobilier occupe une place centrale dans la culture financière française. Contrairement aux investissements financiers perçus comme risqués ou trop abstraits, l’immobilier inspire confiance : c’est un actif tangible, qui peut être transmis aux générations futures. Plusieurs raisons structurelles et conjoncturelles font de la « pierre » une valeur refuge et un vecteur attractif de rentabilité à long terme :

• L’immobilier jouit d’une image de solidité, souvent résumée par l’expression « investir dans la pierre ». La valeur des biens immobiliers résiste en effet mieux aux aléas économiques et montre de la résilience lors de grandes crises (comme celle de 2008, ou la pandémie de Covid). Dans un contexte d’inflation, l’immobilier constitue même un rempart contre la hausse des prix ;
• L’immobilier permet de générer des revenus à la fois complémentaires et réguliers, notamment grâce à la location. Ces loyers constituent une rente potentielle qui peut compléter efficacement d’autres sources de revenus, afin de préparer l’avenir ;
• L’une des particularités de l’investissement immobilier est la possibilité de recourir à l’endettement. Grâce au crédit bancaire, l’investisseur peut acquérir un bien sans disposer immédiatement des fonds nécessaires. Cet effet de levier permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité, mais aussi d’augmenter significativement la rentabilité nette de l’investissement ;
• Enfin, l’État a longtemps encouragé l’investissement locatif par le biais de dispositifs fiscaux avantageux (avec des lois comme Pinel ou Denormandie par exemple, qui offrent des réductions d’impôts ou des régimes fiscaux allégés). Ces mesures ont contribué à dynamiser le marché de l’immobilier locatif et à attirer des particuliers.

Des évolutions à prendre en compte

Cependant, même s’il vous séduit, l’investissement immobilier n’est pas sans risques ni contraintes :

• La remontée des taux amorcée en 2022 a profondément modifié les conditions d’accès au crédit immobilier. Avec cette évolution, les emprunteurs doivent désormais composer avec des mensualités plus élevées, réduisant d’autant leur capacité d’emprunt et la rentabilité de leurs projets ;
• Le marché connaît des exigences réglementaires croissantes, notamment en matière de performance énergétique. Les diagnostics de performance énergétique (DPE) deviennent déterminants, et les logements les plus énergivores voient leur attractivité diminuer. Ces contraintes techniques et budgétaires transforment profondément les critères d’investissement ;
• Les coûts d’entretien de l’immobilier locatif (entretien courant, travaux de rénovation, charges de copropriété, etc.) sont souvent négligés dans le calcul de la rentabilité. Cela peut engendrer des déconvenues, notamment sur le long terme ;
• La fiscalité locale enfin, devient un enjeu de plus en plus visible. La taxe foncière, par exemple, a connu une forte augmentation dans de nombreuses communes, impactant directement la rentabilité nette. Par ailleurs, certains dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement locatif arrivent à leur terme ou sont revus à la baisse.

Les différentes formes d’investissement immobilier

L’achat en direct : entre sécurité et gestion active

Parmi les formes les plus classiques d’investissement immobilier, l’achat en direct reste le réflexe de nombreux particuliers. Il allie sécurité patrimoniale à long terme et gestion active au quotidien : un placement rassurant, mais qui demande temps, implication et réactivité.

L’achat d’une résidence à usage personnel (qui peut être une résidence principale, ou secondaire) est souvent perçu comme un acte de sécurisation patrimoniale, permettant de stabiliser ses dépenses dans un contexte d’inflation. Cet achat n’est néanmoins pas toujours rentable. Immobilisation du capital, frais d’acquisition élevés comprenant le coût du crédit et les frais de notaire, taxation sur la plus-value en cas de revente rapide, peuvent être autant d’obstacles à la rentabilité de l’opération.

L’investissement locatif comprend quant à lui plusieurs formes. La location nue d’abord, plus stable et avec une fiscalité intéressante, mais souvent moins rentable. La location meublée ensuite, qui présente elle-aussi un régime fiscal avantageux mais comporte une gestion très contraignante, due entre autres au fort turn-over des locataires. La location saisonnière enfin, qui peut être lucrative mais de plus en plus réglementée. En effet, certaines municipalités cherchent à rééquilibrer l’usage des biens immobiliers dans leur ville, entre tourisme et besoins résidentiels.

Les investissements immobiliers indirects : diversifier sans gérer

L’immobilier indirect d’autre part, permet d’investir dans un portefeuille diversifié de biens sans les contraintes de gestion : pas de locataires, de travaux ou d’administratif à gérer. La société de gestion s’en charge. C’est un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier, avec une mise de départ plus accessible qu’un achat en direct. Il existe plusieurs sortes d’investissements immobiliers indirects.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir collectivement dans un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences, etc.), géré par une société. Les rendements y sont entre 4 % et 6 % en moyenne, mais les frais d’entrée peuvent être élevés. L’investisseur y achète des parts, perçoit des revenus réguliers (issus des loyers) et délègue totalement la gestion à la société spécialisée. Dans un cadre patrimonial ou familial, un tel investissement peut également s’opérer par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI). Elle permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, mais nécessite en revanche une gestion active.

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) combine immobilier et actifs financiers. Ce mix leur offre une meilleure liquidité que les SCPI, mais avec une performance généralement plus variable. Il permet une diversification plus large de l’investissement et un rachat possible à tout moment.

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est cotée en Bourse et redistribue donc une grande part de ces bénéfices sous forme de dividendes. Les rendements y sont potentiellement plus élevés mais la volatilité est importante. C’est une alternative intéressante à l’investissement en direct, sans contrainte de gestion.

Le crowdfunding immobilier : financer des projets avec un ticket d’entrée réduit

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) représente une troisième alternative d’investissement immobilier. Il permet à des particuliers de financer, à plusieurs, un projet immobilier porté par un promoteur ou un professionnel, via une plateforme en ligne.

Le crowdfunding immobilier offre un rendement plus attractif (7 % à 12 %) et peut être accessible à partir de montants modestes. Cependant, les risques de ce type d’investissement sont nombreux : défaillance du promoteur, délais de construction, absence de garantie, liquidité nulle.

Quels critères pour bien choisir votre investissement immobilier ?

Comme pour tout investissement, il est crucial de clarifier vos attentes avant d’investir. Les objectifs peuvent être très variés : se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires, préparer sa retraite, optimiser sa fiscalité, diversifier ses placements. Clarifier l’objectif fixé à l’investissement vous permettra de choisir le placement le plus adapté.

Il faut aussi adapter le choix à un horizon de placement. Selon qu’il s’agisse de court (1 à 5 ans), moyen (5 à 15 ans) ou long terme (15 ans et plus), tous les investissements immobiliers n’offrent pas les mêmes possibilités.

La capacité d’investissement est un critère fondamental pour réussir un projet immobilier. Elle correspond au budget réel qu’un investisseur peut mobiliser, en combinant ses apports personnels et sa capacité d’endettement. La capacité d’investissement conditionne le type de bien accessible pour l’investisseur.

Un autre élément d’analyse important est d’évaluer le couple risque/rentabilité. Pour cela, vous devez prendre en compte les charges potentielles, pour éviter de baser votre analyse sur un rendement brut. Dans le cas d’un investissement locatif, il faut également prendre en compte les risques d’impayés ou d’évolutions réglementaires. La potentielle revente peut aussi être un critère déterminant : elle peut être plus ou moins facile selon le type d’investissement choisi.

Enfin, il faut tenir compte de la fiscalité et des réglementations. Selon le type d’investissement, les régimes fiscaux peuvent varier. Détenir un bien en direct ou via une SCI par exemple, modifie considérablement les modalités d’imposition. Les évolutions réglementaires, comme celles liées à la performance énergétique, ainsi que la hausse des taux d’intérêt, peuvent également affecter la rentabilité globale. Un choix à travailler en prenant bien en compte l’ensemble de ses paramètres.