Dispositif Pinel : investissements locatifs et réduction d'impôts

Vous voulez acheter un bien immobilier neuf pour le louer et vous constituer un patrimoine tout en profitant d’une réduction d’impôt ? Le dispositif Pinel, qui a été prolongé mais revu, est peut-être pour vous. Si ce dispositif est incitatif, il convient pourtant de bien connaître ses conditions avant d’agir.

Grâce au dispositif Pinel, réduisez vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif neuf

Sur des affiches publicitaires ou lors d’un dîner entre amis, vous avez certainement entendu parler du « Pinel » sans trop bien comprendre à quoi cela faisait référence. Vous avez certainement compris qu’il s’agissait d’immobilier mais n’avez pas forcément saisi qu’il était question d’un dispositif fiscal dédié au locatif. En clair, pour vous inciter à investir dans un logement neuf afin de le mettre en location, l’État a mis en place un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal calculé sur le prix de revient du logement. En contrepartie de cet avantage, vous devrez louer votre bien à un loyer plafonné à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain niveau. L’objectif poursuivi est clair : permettre aux foyers les plus modestes de se loger à un prix raisonnable.

Mais les dispositifs fiscaux les plus incitatifs sont souvent limités dans le temps et le dispositif Pinel n’échappe pas à cette règle. Il devait disparaître en 2020 mais a finalement été prolongé jusqu’en 2024 pour soutenir le secteur de la construction neuve, sinistré notamment par les conséquences de la crise sanitaire. Cependant, si vous souhaitez en bénéficier, il est important de savoir que ce dispositif conserve tous ses avantages si vous achetez avant fin 2022. Les réductions fiscales qu’il propose seront en revanche réduites à partir de 2023.

Investissement locatif : Privilégiez les immeubles à Haute Qualité Environnementale

Le dispositif Pinel a évolué dans le temps et le type de biens éligible au dispositif s’est réduit. Aujourd’hui, il ne concerne plus que les bâtiments d’habitation collectifs loués non meublés et qui sont situés principalement dans les zones géographiques dites « tendues » où la demande locative est plus forte que l’offre de logements ainsi que dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (contrats facilitant la reconversion de sites militaires qui ont été fermés) ou l'a été dans les 8 années précédant l'investissement. En clair, principalement les grandes métropoles régionales et Paris.

L’avantage fiscal actuel concerne les logements neufs qui seront acquis ou achevés en 2022 dans le cadre d’un investissement Pinel. Sachez que vous pouvez en acquérir jusqu’à deux par an. Pour le calcul de la réduction d’impôt, le montant total investi est retenu dans la double limite de 300 000 euros par contribuable et par an et de 5 500 euros par m2 de surface habitable. Le taux de la réduction d’impôt est de 12 % ou 18 % du prix de revient de l’opération, selon que vous mettez votre bien en location pour une durée respective de six ou neuf ans. Le dispositif peut être prolongé jusqu’à douze ans, avec une réduction fiscale totale de 21%.

À partir de 2023, et jusqu’au 31/12/2024, pour continuer à bénéficier de taux de réduction d’impôt identiques, il faudrait investir en Pinel dans des immeubles neufs respectant des critères plus contraignants, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale. Cela concernerait également les biens situés dans les quartiers prioritaires de la politique de certaines villes. Cette évolution du dispositif, qui serait renommé « Pinel plus » ou « Super Pinel », reste toutefois dans l’attente de la publication d’un décret pour en définir les critères et être applicable.

Pour les autres investissements signés à partir du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux que vous procureront ce dispositif seront réduits. Les taux de réduction d’impôt tomberont à 10,5 % si vous vous engagez pour une période locative de six ans et à 15 % pour neuf ans – il restera néanmoins possible de prolonger cet engagement pour une durée, respectivement de 6 ou 3 ans, assortie d’une réduction moindre. Pour des investissements réalisés en 2024, ces taux seront une nouvelle fois abaissés respectivement à 9 % et 12 %.

Dispositif Pinel : choisissez minutieusement le bien sur lequel vous comptez investir !

Quelle que soit votre décision d’investissement, vous devez toujours garder en tête les fondamentaux de l’investissement immobilier. La première règle est de choisir une ville où il existe un marché locatif soutenu. Autre règle de base, choisir un bien de qualité, parfaitement situé afin d’être attractif dans l’hypothèse où vous souhaiteriez le revendre après avoir bénéficié du dispositif. Il faut aussi prendre conseil pour bien adapter la durée et le montant du financement nécessaire.
Enfin, n’oubliez jamais que la fiscalité ne doit pas être la motivation principale d’un investissement, mais une incitation qui peut permettre d’atteindre une plus grande rentabilité de votre investissement.

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